Перевести земельный участок из одной категории в другую возможно, хотя это может быть довольно сложной задачей, особенно если речь идет о лесах, водных объектах, участках под охраной и ценных сельскохозяйственных землях.

Что касается перевода жилой земли в коммерческую, это сделать проще. Необходимо подать соответствующий запрос в местные органы самоуправления с указанием причин для такого изменения. Если речь идет о значительных площадях, решение может принимать федеральный орган.

Детальная информация о правилах и особенностях процесса содержится в Федеральном Законе №172.

Когда это необходимо?

Перевод может понадобиться в случае, если владелец участка или существующего строения не хочет использовать его как жилое здание, а планирует открыть на его месте какое-либо учреждение с целью получения дохода — магазин, торговый центр или спортзал.

Однако следует учитывать, что при принятии такого решения администрация будет учитывать не только свое мнение, но и мнение соседей, проживающих рядом с данным зданием или участком, который планируется перевести в коммерческое использование.

Если большинство соседей не будут против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном случае изменить категорию земли может не получиться.

Также стоит рассмотреть вариант изменения назначения не всего участка, а только его части. Например, если гражданин владеет домом и прилегающим гаражом, в котором он хочет открыть автосервис, то для начала такого бизнеса необязательно переводить всю землю в коммерческую категорию, достаточно изменить статус гаража.

Если решение будет положительным, то владелец участка получит документы с новым статусом: жилое строительство + коммерческое использование (для небольшого бизнеса такой вариант, вероятно, будет самым оптимальным).

Инструкция по переводу

Первым этапом при переводе участка с одного назначения на другое является сбор необходимых документов.

Хотя их перечень не слишком длинный, на их получение может уйти некоторое время, особенно если у владельца их еще нет. Необходимы следующие документы:

• кадастровый номер земельного участка, который планируется перевести;
• копии кадастрового плана и кадастрового паспорта (все эти документы можно получить в местной кадастровой службе);
• свидетельство о праве собственности на землю (необходимо иметь оригинал и заверенную нотариусом копию);
• заявление, объясняющее причины возможных изменений;
• будет большим плюсом заранее собрать и предоставить комиссии документ с подписями жителей, подтверждающий их согласие на открытие автосервиса/магазина/аптеки.

Когда все документы собраны, их нужно подать в соответствующую инстанцию — либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении), либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле). После этого будет назначено время проведения публичных слушаний (об их сроках также должно быть объявлено в местных газетах).

Публичное слушание проходит в два этапа: на первом (публичном) могут присутствовать все желающие (включая соседей), которые могут высказывать свои замечания и задавать вопросы, а владелец участка обязан на них отвечать.

На основании решений первого этапа проводится второе (основное) слушание, где представители власти принимают окончательное решение.

Часто арендаторы интересуются, как арендовать земельный участок с возможностью выкупа.

При приобретении квартиры можно воспользоваться налоговым вычетом. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Желаете оформить в собственность участок, арендованный на 49 лет? Подробная инструкция находится здесь.

Сроки и затраты

Что касается сроков, то весь процесс может занять довольно длительное время — от нескольких месяцев (при рассмотрении решения местными властями) до нескольких лет (при изменении статуса федеральной земли, особенно если площадь участка значительна).

По поводу стоимости процедуры конкретных цифр назвать невозможно — все зависит от региона, размера участка и множества других факторов.

Единственное, что можно сказать с уверенностью, это то, что владельцу земли придется оплатить следующие услуги:

• услуги кадастрового органа;
• услуги регионального архитектора;
• стоимость публикации в местной газете сведений о будущих слушаниях и их результатах;
• услуги земельной службы.

Кроме того, в некоторых случаях может потребоваться обращение в дополнительные инстанции (например, при возникновении спорных вопросов или при решении вопроса о статусе федеральных земель), за которое также придется платить.

Проектно-юридические услуги в Москве и Московской области

Проектно-юридические услуги в Москве и Московской области

Проектирование сельскохозяйственных объектов и предприятий

Наши услуги

Список
основных услуг компании

Проектирование

• Проектирование жилых зданий
• Проектирование инженерных систем
• Проектирование общественных зданий
• Проектирование гостиниц и пансионатов
• Проектирование объектов транспортной инфраструктуры
• Проектирование социальных учреждений
• Проектирование спортивно-оздоровительных учреждений
• Проектирование торговых комплексов
• Проектирование промышленных зданий
• Проектирование производственных зданий и сооружений

Оформление строительства

• Ввод в эксплуатацию
• Инженерные изыскания
• Геодезия
• Предпроектные изыскания
• Получение технических условий
• Разрешение на строительство
• Разрешение на реконструкцию
• Внесение изменений в ГПЗУ
• Согласование строительства
• Технические условия на примыкание к дороге

Кадастровые услуги

• Межевание
• Технический план
• Проект межевания территории (ПМТ)
• Проект планировки территории (ППТ)
• Смена ВРИ
• Схема участка (СПОЗУ)

Частные дома

• Геодезические услуги
• Межевание
• Топографическая съёмка
• Кадастровый инженер
• Исправление кадастровых ошибок
• Прирезка
• Согласование строительства
• Технический план

Юридические услуги

• Регистрация недвижимости по суду
• Аренда земли у администрации
• Аренда лесных участков
• Перевод жилого помещения в нежилое
• Перевод нежилого помещения в жилое
• Признание дома блокированным

Деятельность компании

Помогаем
не словами, а делами

Согласовали архитектурно-градостроительный облик склада и получили разрешение на строительство

В компанию «Лендлорд-инвест» обратился владелец из Щёлково, намеревавшийся построить склад площадью 1014 кв. м. на земельном участке, где уже имеются складские постройки. Поскольку здание находится вблизи магистрали, ему требовалось получить согласование АГО. При этом часть склада располагалась в пределах инженерной сети ЛЭП 110 кВ и в зоне газопровода.

Согласование архитектурно-градостроительного решения

Проведение инженерных изысканий и получение разрешения на строительство

Благодарности

Отзывы
и рекомендации от наших клиентов

• 

Сформулируйте текст по-другому, чтобы он стал оригинальным, сохранив при этом форматирование HTML:

О компании

Краткое
описание организации

• Компания ООО «Лендлорд-инвест» с 2012 года предоставляет услуги застройщикам и владельцам недвижимости в проектировании, оформлении строительства и регистрации зданий, сооружений и частных домов. Наши юристы постоянно отслеживают изменения в законодательстве и ориентированы на сотрудничество с физическими и юридическими лицами по Москве и Московской области. Услуги предоставляются после заключения договора и уточнения условий. Мы гарантируем контроль выполнения работ и результат в установленные сроки. Вы можете обратиться к нам за юридической консультацией или сопровождением. Мы представляем интересы клиентов в государственных инстанциях, разрешаем спорные ситуации в досудебном или судебном порядке. Выполняем соответствующие экспертизы и законными способами добиваемся положительного решения для нашего клиента.
• Оформляем документы на земельные участки, частные дома, здания или сооружения для защиты имущественных интересов. Помогаем получить права на размещение капитальных объектов. Проводим кадастровые и геодезические работы перед застройкой. Выполняем предпроектные изыскания и получаем технические условия. Разрабатываем проектную документацию: предлагаем типовые решения и формируем разделы в зависимости от назначения строения. При необходимости проходим государственную экспертизу проекта. Также согласовываем строительство в охранных зонах Росавиации, ГУКН, ФСО, Росрыболовства, Роснедр и других. Получаем РНС и сопровождаем застройку: на ранних стадиях или в процессе выявляем отклонения от проектной документации и составляем рекомендации по устранению несоответствий. По завершении получаем ЗОС и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Лицензии и сертификаты

Перечень
доверительных документов

• 

Подать заявку

125371, Россия, Москва, Волоколамское шоссе, 87 с1, офис 224

• 8 (499) 344-40-61
• 8 (925) 402-65-13
• О компании
• Лицензии
• Проектирование
• Проектирование инженерных систем
• Проектирование промышленных зданий
• Специальные разделы
• Архитектурное проектирование
• Ввод в эксплуатацию
• Получение техусловий
• Разрешение на реконструкцию
• Техусловия для примыкания к дороге
• Кадастровые услуги
• Частные дома
• Проектирование жилых зданий
• Проектирование общественных зданий
• Рабочая документация
• Экспертиза
• Оформление строительства
• Инженерные изыскания
• Разрешение на строительство
• Согласование строительства
• Согласование АГО
• Регистрация зданий
• Юридические услуги
• Услуги
• Списки документов
• Новости
• Контакты
• Калькулятор
• Форум
• Поиск по сайту
• Гарантии
• Наши работы
• Карта сайта
• Пользовательское соглашение
• Политика конфиденциальности
• Акции и скидки
• Форма обратной связи
• Как согласовать строительство в водоохранной зоне

© 2025г. ООО «Лендлорд-инвест»

Перевод земельного участка ИЖС в коммерческую недвижимость

Перевод земельного участка ИЖС в коммерческую недвижимость

Как в 2022 году владельцам перевести земельный участок ИЖС в коммерческую недвижимость

Изменение ВРИ является очень актуальной темой для развития экономики и бизнеса. К сожалению, процесс сложный, но выполнимый. Законодатель не успевает решать эти вопросы своевременно и пока больше поддерживает застройщиков, позволяя им строить жильё на бывших промышленных зонах.

Теперь о нашем вопросе. Вы являетесь собственником земельного участка с ВРИ под ИЖС и хотите использовать его для коммерческой деятельности. Следовательно, вам нужно изменить ВРИ участка на тот, который разрешает коммерческую деятельность.

Рассмотрим пример, как перевести ИЖС в ВРИ для эксплуатации магазина. Процедура аналогична для других видов деятельности, только требования могут различаться.

Предположим, что ваш земельный участок, находящийся в вашей собственности, расположен в ТиНАО города Москвы. Процедура усложняется, так как город Москва имеет особый статус, но мы постараемся. Желаем нам удачи.

Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка с ИЖС на ВРИ, позволяющий коммерческую деятельность.

Определить территориальную зону и ВРИ участка

Получить выписку с информацией из ИСОГД

Из выписки узнаем, входит ли ВРИ «Объекты розничной торговли» в основной или условно разрешенный ВРИ

ВРИ «Объекты розничной торговли» как основной вид разрешенного использования

ВРИ «Объекты розничной торговли» как условно разрешенный вид использования

Получить разрешение на изменение ВРИ у местной администрации

Подать заявление в МФЦ на внесение изменений в ЕГРН

Требования к земельному участку для изменения ВРИ

Требования, которые необходимо соблюсти перед подачей обращения:

— Участок должен быть поставлен на кадастровый учет (п. 7 ст. 1 ФЗ о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ)

Если у вас есть документы на участок, в них должен быть указан кадастровый номер. Если он указан, значит, участок поставлен на кадастровый учет. Если нет, возможно, указан адрес или условный номер. Проверьте и введите условный номер или адрес на официальном сайте Росреестра. Если поиск не даст результатов, необходимо поставить участок на кадастровый учет.

— Границы участка должны быть указаны в ЕГРН (пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 ФЗ о государственной регистрации недвижимости). Если межевание не проводилось, его нужно провести.

Примеры участков с установленными границами и без них

— Если участок земли имеет несколько собственников, то все они должны выразить своё согласие на изменение видов разрешенного использования земельного участка (согласно пункту 4 пункта 2 статьи 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).

— Определение территориальной зоны земельного участка включает в себя исследование предполагаемого видов разрешенного использования земельного участка (например, для строительства магазина), как одного из основных или условно разрешенных видов разрешенного использования. Этот вопрос представляет собой одну из наиболее сложных проблем. Подробности можно узнать из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и карты зонирования города/поселка. Например, в городе Москве это устанавливается Правилами землепользования и застройки города Москвы. Я считаю, что в целом это звучит привлекательно, но на практике имеет мало практической пользы.

Шаг №1 — Определение территориальной зоны земельного участка и видов разрешенного использования земельного участка

В первую очередь необходимо определить территориальную зону земельного участка и виды разрешенного использования, так как это является важным начальным этапом. Почти во всех случаях применяются Правила землепользования и застройки, карты зонирования и общие планы. Вся эта информация доступна на официальных сайтах муниципальных органов.

В качестве примера рассмотрим земельный участок в Москве с кадастровым номером 50:26:0171202:39, расположенный по адресу: город Москва, поселение Кокошкино, улица Спортивная, участок 7.

Местоположение участка можно определить на публичной кадастровой карте Росреестра.

Следующим шагом будет поиск необходимых ПЗЗ. В столице этот процесс проходит без проблем. Я думаю, что в общем, везде с этим нет сложностей.

Мы ищем в ПЗЗ подходящий нам участок земли. Используйте ориентиры для поиска земельного участка.

У меня удалось отыскать упомянутый земельный участок.

Существуют различные сценарии:

— нужный вид разрешенного использования указан как один из основных. Я замечаю, что этот вид использования не входит в перечень основных. Это вызывает разочарование.

— нужный вид разрешенного использования указан как один из возможных. В такой ситуации следует выполнить следующие шаги: 1) запросить выписку из Информационной системы о градостроительном зонировании; 2) получить разрешение на изменение разрешенного использования у государственного органа; 3) внести информацию в Единый государственный реестр недвижимости.

— нужный вид разрешенного использования не указан. Это самый неприятный вариант, но не всегда безвыходный. Необходимо изменить территориальную зону вокруг объекта недвижимости путем внесения изменений в правила землепользования и застройки (согласно статье 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для этого следует обратиться в администрацию и подать соответствующее заявление. В Москве эту процедуру можно выполнить через официальный портал mos.ru. При подаче заявления необходимо приложить перечень необходимых документов, особое внимание следует уделить краткому пояснительному документу. Ранее проводились публичные слушания, но сейчас они не проводятся в Москве. Я полагаю, что это связано с интересами крупных застройщиков.