Планируете взять крупный кредит или оформить ипотеку? Банки с большей готовностью предоставляют значительные займы при участии созаемщика. Кто это и чем его статус отличается от статуса поручителя? Имеет ли созаемщик право на налоговый вычет или на долю в квартире при ипотеке? И можно ли его заменить? Ответы на все эти вопросы вы найдете в статье.

Автор

Команда Райффайзен Банка

Кто такой созаемщик?

Начнем с терминологии. Заемщик — это человек, который берет кредит сам. Если он привлекает других участников для получения кредита, они называются созаемщиками. В этом случае он становится титульным заемщиком. Созаемщик участвует в сделке и несет перед банком такие же обязательства, что и титульный заемщик, обладая аналогичными правами и обязанностями. Рассмотрим это на примере.

Молодая семья, муж и жена, покупают квартиру в ипотеку. Для того чтобы банк одобрил кредит и предложил выгодные условия, они оформляют договор на двоих: муж становится титульным заемщиком, а жена — созаемщиком. Они оба ответственны за погашение кредита. Если супруги допустят просрочки, это отразится на кредитной истории обоих.

Созаемщик и поручитель — это разные статусы. Вот главные отличия.

Созаемщик — это участник договора, такой же клиент банка, как и титульный заемщик. Поручитель же не становится клиентом банка — он лишь гарантирует исполнение обязательств перед кредитором в случае невыполнения их заемщиком.
Банк учитывает доход и кредитный рейтинг созаемщика при расчете максимальной суммы займа, ставки и других условий. А доход и кредитная история поручителя не учитываются: он не участник договора.

Ответственность созаемщика перед банком

Титульный заемщик и созаемщики несут солидарную ответственность перед банком. Это означает, что все участники кредитного договора отвечают за его погашение по графику. Однако обязательства перед банком у них могут быть разными. Титульный заемщик — это главный участник договора. Если речь идет об ипотеке, то право собственности на недвижимость оформляется на него.

Можно ли взять ипотеку без созаемщика?

Можно ли оформить ипотеку или обычный кредит без созаемщика? Зачем нужен еще один человек в договоре? Разберемся.
Созаемщик — это удобная опция, а не обязанность. Он помогает получить кредит людям, которым не одобрили бы нужную сумму как единственным заемщикам. Например, созаемщик нужен, когда:

Необходимо увеличить размер кредита. Если вы подаете заявку самостоятельно, банк одобряет только 3 миллиона рублей. А с привлечением созаемщика с аналогичным доходом сумма может вырасти до 6 миллионов;
Нужно снизить ставку. Это возможно, если созаемщик является зарплатным клиентом банка или регулярно пользуется его картой.

Однако в некоторых случаях участие созаемщика обязательно. Например, если основной заемщик по ипотеке состоит в браке, муж или жена будут созаемщиками. Или если кредит в российском банке хочет взять иностранец — его одобрят, если созаемщиком станет гражданин РФ. В остальных случаях привлечение созаемщика — это способ получить лучшие условия по займу.

Имеет ли созаемщик право на долю в квартире?

По умолчанию созаемщик по ипотеке не получает долю в квартире. То, что он частично выплачивает ипотеку, не дает ему права на недвижимость. Если нужно, чтобы было иначе, это должно быть отражено в договоре. Возможны следующие варианты:

квартира становится собственностью титульного заемщика (это условие по умолчанию);
она оформляется в общую собственность титульного заемщика и созаемщиков.

Налоговый вычет для созаемщика

Многих интересует вопрос, может ли созаемщик получить налоговый вычет по ипотеке. У созаемщика такие же права и обязанности, как и у титульного заемщика, поэтому ответ — да, может. Но при условии, что у него есть доля в квартире или доме. Например, в случае с супругами, необходимо, чтобы недвижимость была в совместной собственности. Если же у созаемщика нет доли в собственности, налоговый вычет по ипотеке ему не полагается. Размер вычета определяется пропорционально доле в имуществе. Если это 1/3, то человек может получить 1/3 от 13%.
Как созаемщику получить налоговый вычет? Нужно предоставить документы в налоговую службу: подтвердить выплаты по ипотеке, факт уплаты налогов, наличие доли в собственности и подать заявление.

Можно ли сменить созаемщика в кредите или ипотеке?

Обстоятельства бывают разные: супруги разводятся, родственники перестают общаться. Кто-то может потерять источник дохода или заболеть. В таком случае возникает вопрос, как вывести созаемщика из ипотеки или кредита или заменить его другим человеком.

Например, мужчина и женщина, живущие вместе без официального брака, взяли ипотеку. Спустя год они расстались. Мужчина – титульный заемщик и собственник квартиры, именно он вносил платежи все это время. Его интересует, как убрать созаемщика из ипотеки. Женщина тоже не хочет иметь отношения к этому кредиту, поэтому ей важно перестать быть участницей договора.

Что делать в такой ситуации? Чтобы отказаться от выполнения обязательств, созаемщику нужно получить согласие банка или суда.

В первом случае достаточно подать заявление по форме банка. В нем нужно указать причину и описать, что именно вы хотите сделать: выйти из договора или поменять созаемщика. Если просрочек по кредиту нет, банки обычно идут навстречу клиентам.
Во втором случае нужно доказать в суде, что обстоятельства изменились. Это сложно: как показывает практика, иногда даже развод супругов не считается достаточно веской причиной для выхода кого-то из ипотеки.

Кредитный договор с созаемщиком – это не только преимущества, но и риски. И титульный заемщик, и созаемщик рискуют стать единственным плательщиком, если другая сторона перестанет выплачивать долг. Важно изучить все условия договора на выдачу кредита, при необходимости заключить дополнительное соглашение. И, конечно, выбрать надежный банк для оформления кредита или ипотеки, например Райффайзен Банк.

Кто такой созаемщик по ипотеке: права и обязанности

Ипотеку можно оформить самому или с созаемщиком. В некоторых случаях участие созаемщика – обязательное условие получения кредита. Рассказываем, кто такой созаемщик, какие у него права и обязанности, а также нюансы, которые нужно знать перед тем, как согласиться стать созаемщиком.

Советуем прочитать: Раздел 55.26-1. Признание объектов капитального строительства аварийными, подлежащими сносу или реконструкции

Кто такой созаемщик по ипотеке

Ипотека может быть выдана одному человеку или нескольким. Если вы получаете ипотеку на себя и являетесь единственным физлицом в договоре – вы заемщик. Если кроме вас в договор включен супруг или другой человек, согласившийся разделить с вами финансовую ответственность, – вы созаемщики.

Тот, кто подал заявку на кредит, называется титульным или основным заемщиком, остальные участники – просто созаемщиками. В кредитном договоре все участники сделки могут именоваться как «Заёмщик 1 (2, 3)».

Когда нужен созаемщик

Есть две ситуации, когда кредитный договор заключается с созаемщиками.

1. Если не хватает денег. Вы берете кредит в одиночку, и предварительный расчёт показывает, что денег на покупку недвижимости не хватит. Найдите второго участника и заявите его уже при подаче заявки на ипотеку – это может быть родственник, друг, коллега – до трех человек одновременно по одному договору. Банк рассмотрит ваши доходы совместно, а сумма кредитования будет больше.

2. Если вы берете ипотеку в браке. При выдаче ипотеки семейным людям банк может запросить оформить второго супруга созаемщиком. При этом если у второго супруга невысокий доход или он не может подтвердить его в принципе, его все равно включают в договор. Это необходимо для повышения уверенности банка, что кредит будет выплачен.

К одному ипотечному договору можно привлечь до четырех участников, включая основного заемщика. Но право собственности на недвижимость автоматически возникает только у титульного заемщика. Выделение долей остальным участникам сделки, включая супруга, не требуется. Когда жильё приобретено в браке, оно по умолчанию становится общим имуществом, если иное не прописано в брачном договоре. От участия в ипотеке со вторым супругом можно отказаться, если у вас заключен брачный договор с раздельным владением недвижимостью или вы подписали нотариальное согласие на оформление ипотеки супругом без вашего участия.

Исключением может стать привлечение нефинансового заёмщика. Это человек, который вступает в ипотеку, не имея официально подтверждённого дохода, но получает долю в приобретаемой недвижимости. Такой подход является альтернативным решением для банка и заёмщика: вы подтверждаете свою благонадежность, а банк получает гарантию выплаты долга. Если у созаёмщика не будет средств, у него останется недвижимость, которую можно реализовать.

Требования к созаёмщикам по ипотеке

Все участники сделки для банка равны, поэтому требования к ним такие же, как и к основному заёмщику:

гражданство РФ и временная или постоянная регистрация по месту жительства;
возраст от 18 до 65 лет на момент окончания договора;
стабильный доход, подтверждённый справкой по форме 2-НДФЛ для работников, налоговой декларацией для ИП или справкой по форме банка;
трудовой стаж не менее 1 года в целом и не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

Если один из участников не подтверждает доходы, список необходимых документов для него будет сокращён.

Права и обязанности созаёмщика

Права и обязанности всех участников сделки закреплены в тексте кредитного договора. Они одинаковы для каждого созаёмщика.

Особые права титульного заёмщика включают право стать собственником приобретаемой недвижимости по умолчанию. Он может стать единоличным собственником или распределить доли среди других участников договора.

Общие права всех участников включают:

получение доли в недвижимости по соглашению сторон;
рефинансирование или реструктуризацию долга;
частично-досрочное погашение;
доступ к информации о расчетах по кредитному договору;
получение налогового вычета, если выделена доля в собственности.

Обязанности, возлагаемые на созаёмщиков, включают принятие всех обязательств титульного заёмщика в случае его неисполнения:

возврат долга банку с учётом процентов согласно установленному графику;
уплату пеней и штрафов при их возникновении;
продление договоров страхования, необходимых для ипотеки.

Если созаёмщики не получают доли в собственности, они всё равно обязаны погасить ипотеку, но жильё им не будет принадлежать. Отказаться от погашения нельзя – банк подаст в суд, и долги отразятся в кредитной истории.

Чем созаёмщик отличается от поручителя

Для банка созаёмщик равнозначен заёмщику по договору. Он подписывает договор, обязан следить за графиком платежей и не допускать просрочек. Все действия по ипотеке отражаются в его кредитной истории. У созаёмщиков равный доступ к данным о кредитном договоре, включая мобильное приложение. При просрочке банк отправляет СМС, чтобы человек мог внести платёж и минимизировать последствия нарушения договора.

Поручитель не подписывает кредитный договор с банком. Для подтверждения его участия заключается отдельный договор поручительства. Поручитель не имеет доступа к данным об ипотеке, не обязан следить за платежами и будет погашать задолженность за заёмщика только по решению суда. В его кредитную историю такая ипотека попадёт лишь при возложении на него обязательств по её погашению.

Как взять ипотеку с созаёмщиком

Процесс оформления ипотеки с созаёмщиком отличается от обычного дополнительным пакетом документов для каждого нового участника. Понадобятся паспорт, СНИЛС, копия трудовой книжки (ИП подтверждают стаж данными об уплате обязательных взносов в ПФР), военный билет для мужчин младше 27 лет.

В МТС Банке после подачи заявки на сайте вам позвонит менеджер для обсуждения деталей оформления ипотеки и уточнения списка документов.

Как вывести созаёмщика из ипотечного договора?

Во время выплат по ипотеке обстоятельства могут измениться, и кто-то из созаёмщиков может захотеть выйти из договора. Это бывает при разводе, переезде в другую страну или при необходимости взять большой кредит, для которого важно отсутствие других обязательств.

По соглашению сторон список созаёмщиков может быть изменен. Реструктуризация договора возможна только при наличии веских оснований и достаточной платёжеспособности оставшихся участников.

Для исключения кого-то из списка участников кредитного договора, все созаёмщики должны подать заявление в банк и предоставить документы, подтверждающие основания для изменений:

паспорта всех действующих созаёмщиков;
информация о доходах лиц, продолжающих участие в кредитном договоре;
сам кредитный договор и документы на недвижимость;
документы-основания: свидетельство о разводе и/или разделе имущества, данные об утрате дохода или трудоспособности.

Банк рассмотрит ваше обращение и примет решение в течение 14 дней. Для положительного исхода важно, чтобы показатели вашей платежеспособности не изменились: если вы выводите второго заемщика, но ваш доход недостаточен, банк может отказать, даже если созаемщик был нефинансовый.

Советуем прочитать: Выдача документов о военных званиях

Какие риски существуют для созаемщика по ипотеке

Даже если вы берете ипотеку с супругом, это не исключает базовых рисков, связанных с ипотечным договором:

если кредит будет погашаться нерегулярно, ваша кредитная история ухудшится;
если основной заемщик перестанет платить, банк обратится к вам, даже если вы не владеете долей в квартире и не имеете средств для погашения долга;
если вы захотите оформить другой кредит – на машину, покупки – наличие текущего договора осложнит заключение нового, так как банк учитывает финансовую нагрузку;
выйти из состава созаемщиков можно только при наличии веских оснований через процедуру реструктуризации кредитного договора.

Не торопитесь с ответом, если друзья или знакомые просят вас стать созаемщиком по ипотеке. Чтобы принять взвешенное решение, узнайте срок кредитования и сумму ежемесячного платежа – это поможет правильно оценить риски и спланировать будущее.

Есть вопросы?

Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или посетите ближайший офис МТС Банка.

Кто такой созаемщик?

Как ипотечный брокер, я знаю, что банки охотнее выдают кредит, если привлекается созаемщик.

Клиенты обращаются ко мне, чтобы подобрать выгодные условия по ипотеке и повысить шансы на одобрение. Из личного опыта я поняла, что созаемщик увеличивает шансы на одобрение, а также может сыграть положительную роль в других случаях. Расскажу, для каких целей он нужен, когда без него не обойтись и как правильно оформить ипотечную сделку с участием созаемщика.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно.

Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности.

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Если нужен ипотечный кредит, обычно договор подписывает основной заемщик. Созаемщик — это второй участник ипотечного договора. Он несет ответственность перед банком по всем обязательствам наравне с основным заемщиком. Например, если муж и жена покупают квартиру, и нет брачного договора или соглашения, один из супругов становится основным заемщиком, а второй — созаемщиком. Если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, банк попросит второго супруга, как созаемщика, погашать долг. Это называется солидарной ответственностью.

В ипотечном договоре нет указаний, кто именно выплачивает кредит. Однако, если произойдет просрочка платежа, информацию о задолженности внесут в кредитную историю обоих — и заемщика, и созаемщика.

Закон о заемщиках по ипотеке. Созаемщик — это дополнительный участник ипотечного договора. Его доходы могут учитываться при определении максимального размера ипотеки. Например, зарплата заемщика составляет 60 000 ₽ в месяц. Банк одобрит кредит, по которому платеж не превышает 36 000 ₽ в месяц.

Если привлечь к договору созаемщика с доходом 50 000 ₽ в месяц, размер ежемесячного платежа может повыситься до 66 000 ₽. Таким образом, с помощью созаемщика можно увеличить размер ипотечного кредита или срок кредитования.

Когда нужен созаемщик. Его привлекают по разным причинам, вот основные:

Если основной заемщик состоит в официальном браке, супруг всегда становится созаемщиком. Чтобы освободить его от участия в сделке, нужно предоставить в банк нотариальное согласие на сделку или брачный договор, согласно которому он может не участвовать в покупке жилья.
Если нужно увеличить сумму ипотечного кредита или срок ипотеки. Все участники сделки предоставляют справку о доходах, и банк суммирует доходы, увеличивая лимит. Например, если к моменту полной выплаты ипотеки заемщику исполнится 80 лет и он не соответствует возрастному цензу. Банк может одобрить кредит, но потребует привлечь более молодого созаемщика.
Если нужно снизить ставки по ипотеке. Например, если у созаемщика есть зарплатная карта в банке кредитования, кредитор может уменьшить базовую ставку.
Если планируется использование субсидий. Женщина в декретном отпуске желает приобрести недвижимость и использовать материнский капитал для внесения первоначального взноса. Поскольку неработающему заемщику ипотеку не выдадут, к сделке привлекается работающий созаемщик. Банк определяет максимальный лимит по ипотечному кредиту, исходя из его доходов.
Если заемщик — иностранец. Банк может одобрить ипотеку, но при условии привлечения гражданина РФ в качестве созаемщика.

Заемщик, созаемщик и поручитель — в чем различия

Ипотека представляет собой двустороннее соглашение между банком и заемщиком. В некоторых случаях на стороне заемщика может выступать созаемщик или поручитель, каждый из которых выполняет свою роль. Давайте рассмотрим, чем они отличаются.

Основной заемщик. Это главный участник ипотечного договора, на которого всегда оформляется право собственности на недвижимость.

Созаемщик. Это дополнительный участник ипотечного договора. Он также может стать совладельцем приобретаемой недвижимости, иметь долю в ней или участвовать в сделке без оформления собственности. Например, супруги-созаемщики покупают квартиру в совместную собственность. Или два брата договариваются о покупке общего дома, при этом один выплачивает три четверти стоимости ипотеки, а другой — четверть. По кредитному договору первый выступает основным заемщиком, а второй — созаемщиком.

Другой пример. У заемщика невысокий официальный доход. Он привлекает созаемщика — друга, который может подтвердить свой доход. Основной заемщик планирует самостоятельно выплачивать ипотеку и становится единственным собственником недвижимости.

Однако, если за него весь долг выплатит созаемщик, то у последнего возникнет право требовать возврата части уплаченной суммы пропорционально его доле — регрессное требование.

Поручитель. В отличие от созаемщика, поручитель не несет солидарной ответственности по ипотеке. Он только гарантирует, что основной заемщик будет добросовестно исполнять свои обязательства по кредиту. Поручитель также не участвует доходом в расчете максимальной суммы займа или увеличении срока кредита, как это делает созаемщик.

Но если заемщик не может вносить платежи, обязательства переходят на поручителя. Несмотря на обязанность выплачивать долг за заемщика, поручитель не получает права собственности или доли в ипотечной недвижимости. В последние годы банки почти отказались от поручительства, но некоторые из них все еще используют этот инструмент, например, ВТБ.

Советуем прочитать: Dnstop - монитор и анализатор DNS-трафика

Кто может быть созаемщиком

Основные требования к созаемщикам обычно совпадают с требованиями к заемщику:

Возрастной ценз.
Дееспособность.
Официальное трудоустройство.

Тем не менее, банк может изменить требования к созаемщику в зависимости от целей, для которых он привлекается.

Требования банков к созаемщику. Если созаемщик не участвует доходами в ипотеке, банк предъявляет к нему два требования — гражданство РФ и дееспособность. Гражданство подтверждается паспортом, дееспособность — определяется при личной встрече.

Созаемщики, которые участвуют доходами, должны быть официально трудоустроены, подтверждать доходы и соответствовать возрастным ограничениям. В зависимости от условий банка возраст созаемщика может варьироваться от 18—21 до 65—75 лет.

Банки могут также предъявлять дополнительные требования в зависимости от внутреннего регламента работы. Например, наличие постоянной или временной регистрации на момент одобрения ипотеки.

Банк «Санкт-Петербург» заявляет, что возраст созаемщика, чей доход не учитывается, может быть любым — никаких предельных ограничений нет.

Могут ли супруги, дети и другие родственники быть созаемщиками? В каждом банке свои требования к статусу созаемщика. Однако любой кредитор согласится принять в качестве солидарных должников по ипотеке супругов, в том числе гражданских, и близких родственников.

Гражданский брак фиксируется по словам участников. Но если банк усомнится в отношениях созаемщиков, он может провести перекрестное анкетирование по телефону. Например, ипотечный менеджер может спросить, во сколько супруга возвращается с работы или кто из гражданских супругов оплачивает коммунальные услуги. Если ответы не совпадут, банк может отказать в выдаче ипотеки.

Многие банки позволяют привлекать в качестве созаемщиков, например, друзей или коллег.

Банк «Дом-рф» сообщает, что созаемщиками могут выступать как родственники, так и третьи лица, общее число которых может достигать четырех человек.

Одобрят ли заемщика с плохой кредитной историей. Решение банка зависит от конкретной ситуации: наличие текущих просрочек, которые были погашены в текущем году или несколько лет назад. Также банк анализирует общий профиль заемщика. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Если у заемщика плохая кредитная история и ему отказали в нескольких банках, рекомендуется привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей. Это увеличивает шансы на одобрение. В случае, если титульный заемщик не справится с выплатами, второй участник погасит кредит.

Например, ко мне обратились супруги, желающие купить квартиру. Они планировали сделать основным заемщиком мужа, который официально работает в крупной и известной компании «Леруа Мерлен». Жена, работающая в студии маникюра, предоставила справку о доходах в свободной форме и должна была выступать созаемщиком.

Перед отправкой заявок в банк, я проверила кредитную историю обоих супругов. Оказалось, что муж взял более 10 микрозаймов, половину из которых еще выплачивал. Из-за этого его кредитный рейтинг был низким, и банки могли отказать в выдаче ипотеки.

Мы сделали жену основным заемщиком, так как у нее не было микрозаймов и была положительная кредитная история. Муж стал созаемщиком. Заявку одобрили за 15 минут.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке

При принятии решения стать солидарным заемщиком по ипотечному договору, важно знать о возможных последствиях, требованиях банков и возможности отказа от обязательств.

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик по ипотечному договору – это лицо, которое несет солидарную ответственность перед кредитором по погашению долга наряду с основным заемщиком. Банк вправе требовать погашения задолженности от всех заемщиков по договору.

Созаемщик может быть собственником доли приобретаемой недвижимости или не быть им, что не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик прекращает выплаты по кредиту, обязанность по внесению взносов переходит на созаемщика, и банк не будет выяснять причины неплатежа основного должника.

Количество созаемщиков по ипотечному договору может достигать четырех человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщиков.

Необходимость в дополнительных созаемщиках возникает в следующих случаях:

Когда ипотека оформляется на гражданина, состоящего в официальном браке. Супруг автоматически становится созаемщиком по договору, что является требованием законодательства. Даже если недвижимость оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга все равно будет присутствовать, и он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключение составляет наличие брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на недвижимость.
Когда доходов супругов недостаточно для получения необходимой суммы кредита для покупки недвижимости, привлекаются дополнительные созаемщики. При расчете максимально возможной суммы кредита банки учитывают платежеспособность всех участников сделки. Обычно в таких случаях на помощь приходят родственники заемщиков с достаточным уровнем дохода.

Иногда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего. В этом случае созаемщиками становятся платежеспособные родственники (или другие лица), способные оплачивать долг.

Требования к созаемщикам по ипотеке

Ответственность созаемщика по договору такая же, как у основного заемщика, поэтому банки проверяют его платежеспособность, качество обслуживания предыдущего долга, уровень доходов и добросовестность.

Конкретные требования зависят от программы ипотечного кредитования кредитора. Общие требования аналогичны требованиям к основному заемщику:

Наличие гражданства РФ, постоянной или временной регистрации;
Возраст от 20–21 года до 55–60 лет;
Высокий уровень платежеспособности, при этом предоставление справок не всегда обязательно, но желательно;
Минимальный стаж работы от 3 до 6 месяцев;
Положительная кредитная история.

В некоторых кредитных организациях существуют ограничения по созаемщикам: ими могут быть только наемные работники, но не индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса с долей более 5%, руководители и т. д.

Например, в ипотечной программе Сбербанка заявлены следующие условия: