Какие риски могут возникнуть при покупке половины дома, находящегося на арендованной земле, если дом официально не разделен на две части, и каковы последствия ошибок в определении доли при заключении сделки?

| Анатолий, Москва

2023-03-25

Категория: Недвижимость

25 1

Ответы юристов (1)

Артемьев Ярослав

Артемьев Ярослав, Юрист,
Москва На сайте: 1847 дней

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Добрый вечер! Обратите внимание, что если дом не разделен официально и этот раздел не зарегистрирован, то дом считается единым, и владение осуществляется на основе общей долевой собственности. Каждый владеет всем домом в равных долях. Аренда земли для обеих частей дома определяется договором аренды, который регулирует использование участка двумя собственниками. Могут возникнуть конфликты при несогласии одного из собственников на общие расходы по ремонту или эксплуатации дома, а также при продаже или залоге доли дома без официального разделения. Рекомендую обратиться к квалифицированному юристу, чтобы минимизировать риски в данной ситуации.

#4354404 2023-03-25 18:36:16

Артемьев Ярослав, Юрист,
Москва На сайте: 1847 дней

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Для решения данного вопроса необходимо получить следующие документы:

Договор купли-продажи, подтверждающий владение 1/2 доли дома.
Свидетельство о праве аренды земельного участка.
Документы, подтверждающие доли земли для каждой части дома.
Правоустанавливающие документы на дом: свидетельство о собственности, технический паспорт и документы на право пользования (например, договор долевого участия).

Отсутствие таких документов может привести к рискам, так как сосед может оспорить ваше право на долю в доме. Также могут возникнуть сложности в определении доли земли для каждой части дома.

Рекомендуется проконсультироваться с юристом для получения подробной информации и снижения рисков.

#4450174 2023-03-25 18:36:16

Артемьев Ярослав, Юрист,
Москва На сайте: 1847 дней

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Рекомендуемые статьи для изучения:

Статья 130 Гражданского кодекса РФ «Делимость и соединяемость вещей»
Статья 244 Гражданского кодекса РФ «Общая долевая собственность»
Статья 420 Гражданского кодекса РФ «Право на землю»
Статья 606 Гражданского кодекса РФ «Границы земельных участков»
Статья 632 Гражданского кодекса РФ «Доверительное управление имуществом»

Риски включают неясность доли в собственности на дом и возможные юридические проблемы с арендой земли, на которой расположен дом. Также существует риск недобросовестных действий продавца, если он не предоставляет полную информацию о состоянии имущества и своих правах на него.

#4540099 2023-03-25 18:36:16

В работе Бесплатный

Горячая линия

БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!

Москва, МО, Россия

Консультируйтесь с юристом онлайн

Задайте вопрос сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите в течение 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.

Услуги юристов

Обратившись за помощью, вы получите:

полную защиту интересов при оспаривании сделок;
внимательное изучение каждого конкретного случая;
индивидуальный подход для оспаривания незаконных сделок.

Воспользовавшись услугой, вы получите:

квалифицированную консультацию;
быструю помощь, в течение 15 минут после подачи заявки;
возможность общения с высококлассным юристом онлайн.

Помощь квалифицированного юриста может включать:

сбор необходимых документов;
проверку их подлинности для планирования дальнейших шагов;
успешное оспаривание или отстаивание судебного решения.

Верховный суд разъяснил, как можно выкупить долю в доме

Ситуация, когда два собственника делят одно жилье, стала достаточно распространенной. Нередко в одном доме или квартире могут быть несколько сособственников. Обычно жить под одной крышей таким людям бывает сложно или невозможно. Как же выйти из этого «жилищного» тупика? И как действовать в подобной ситуации в рамках закона?

Один из таких случаев произошел в Ростовской области. После развода семейная пара разделила часть коттеджа пополам, но из-за конфликтов не смогла продолжать жить вместе. В итоге жена решила оставить свою долю недвижимости бывшему мужу в обмен на денежную компенсацию. Однако муж был против. Конфликт не удалось урегулировать мирно, и дело дошло до Верховного суда РФ, который объяснил, как следует поступать в таких ситуациях.

Основное, что заявила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, заключается в том, что необходимо выяснить, хочет ли бывший супруг и имеет ли финансовую возможность выкупить актив.

Теперь расскажем подробности этого интересного гражданского спора, который первым осветил портал Право.ru.

Супруги прожили вместе тринадцать лет и за это время приобрели половину жилого дома площадью 131,5 квадратных метра. Недвижимость по обоюдному решению зарегистрировали на мужа. Через десять лет они развелись и разделили имущество. Суд определил, что каждому из бывших супругов принадлежит по одной четверти коттеджа (по 32 квадратных метра).

После развода отношения между бывшими супругами стали плохими. Муж остался жить в доме, а бывшая жена решила получить денежную компенсацию за свою долю. Она обратилась в суд, который должен был ответить на вопрос: когда можно просить компенсацию вместо недвижимости?

Для определения стоимости доли бывшей супруги, Новошахтинский районный суд Ростовской области поручил провести экспертизу местной экспертной компании. Эксперты установили, что долю нельзя выделить в натуре, так как дом ветхий и перепланировка может привести к разрушению. Также они оценили долю бывшей супруги в 756 491 рубль.

Советуем прочитать: На владельцев собак налагается 7 штрафов. Почему их привлекают к ответственности?

Но бывший муж отказался выкупать долю бывшей жены. В результате суд решил, что бывшая жена не имеет права на компенсацию, так как формально экс-супруги могут использовать дом совместно. Суд отказал ей в иске.

Бывшая жена не согласилась с этим решением и обжаловала его в Ростовский областной суд. Апелляция решила, что доля бывшей супруги незначительна, и между сторонами сложились конфликтные отношения.

ВС: в таких делах надо выяснить, есть ли у экс-супруга желание и возможность выкупить актив

Областной суд признал размер компенсации справедливым и обоснованным, отменил решение первой инстанции и обязал бывшего мужа выкупить долю за 756 491 рубль. Мужчина возмутился и оспорил решение.

Кассационный суд поддержал эту позицию.

Бывший муж обратился в Верховный суд. ВС изучил материалы дела и заявил, что местные суды не учли нежелание бывшего мужа покупать долю и не проверили, есть ли у него средства для этого. В итоге Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд.

Эксперты считают, что гражданке следовало обратиться в суд с требованием определить порядок пользования домом. Возможно, из-за конфликтов экс-супругам действительно сложно использовать поделенную часть коттеджа.

Юристы отмечают важный вывод ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей. Поскольку критерии малозначительности законодательно не определены, мнение судей ВС должно повлиять на судебную практику.

* Определение Верховного суда РФ N 41-КГ23-14-К4.

Покупка доли в доме – 2 главные особенности сделки. Какие юридические и житейские проблемы могут возникнуть

– Всегда мечтал о покупке дома и теперь хочу осуществить эту мечту, особенно сейчас, когда появилась возможность. Но приобрести целый дом я не в состоянии – финансово это не потяну, поэтому рассматриваю покупку доли. Есть ли особенности в таких сделках? Могут ли возникнуть какие-либо непредвиденные проблемы – правовые или бытовые?

– Да, при приобретении доли дома есть свои нюансы, которые нужно учитывать. Покупка недвижимости целиком – дома или квартиры – проще, но это не значит, что долевые сделки надо избегать.

Особенности сделок купли-продажи

Если вы покупаете долю в доме (неважно, половину или другую часть), то это означает, что объект находится в долевой собственности.

При таком подходе покупателю нужно помнить две основные особенности:

Доля в праве собственности не равна доле в самом имуществе. То есть, если вы покупаете ½ доли в праве, это не значит, что вам сразу выделят полдома для использования. Хотя теоретически можно выделить реальную долю имущества (например, половину дома), это не должно ущемлять права других долевых собственников. Выделяемая часть должна соответствовать многим нормам, включая изолированность. Места общего пользования, такие как кухня и санузел, нельзя разделить, поэтому они остаются в общем пользовании, или собственник оборудует себе кухню, ванну и туалет на новом месте (обычно на первом этаже частного дома). В общем, выделить реальную долю сложно.
Распоряжаться имуществом в долевой собственности можно только с согласия других собственников. Если один из собственников решает продать свою долю, другие участники имеют преимущественное право покупки. Это значит, что продавец доли обязан в письменной форме предложить другим собственникам выкупить свою долю. Если они не согласятся в течение 30 дней, собственник может продать свою часть любому лицу. При долевых сделках важно убедиться, что предложение о преимущественном праве покупки было сделано. Продавец должен показать соответствующие документы, такие как почтовые извещения или нотариально заверенные отказы от выкупа.

Порядок покупки долей дома

Поскольку речь идет о покупке двух объектов права (часть дома и земельного участка), то и документы требуются на оба объекта:

правоустанавливающие документы, на основании которых изначально возникло право на недвижимость: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приемки жилья (если собственник строил дом лично) и т. д.;
свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
технический паспорт на дом;
технический паспорт земельного участка;
межевой план участка;
справка об отсутствии коммунальных долгов;
согласие супруга на сделку (если доля была приобретена в браке).

Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей конкретной сделки.

Вы бы согласились на покупку части дома?

Да, так лучше, чем ничего Нет, лучше купить маленький, но полноценный дом Живу в квартире, никакой дом вообще не нужен

Как осуществляется сделка

Если у вас небольшой опыт в приобретении недвижимости, стоит подумать о помощи риэлтора. В общем, сделка включает следующие шаги:

Удостовериться, что собственник доли предложил выкупить свою часть другим собственникам.
Составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. С 2019 года сделки с долями требуют нотариального удостоверения, заключить их в простой письменной форме нельзя, за исключением случаев, когда все собственники продают свои доли в одной сделке.
Подать документы для регистрации в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки через МФЦ.

Советуем прочитать: Как проверить арбитражное дело компании по НДС и почему это важно

Купил дом, а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседом

Кому принадлежит урожай на купленном земельном участке. Правы ли бывшие хозяева, требуя свою долю

Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино. Разбираем законодательство

Юридические и житейские нюансы

При покупке доли дома нужно учитывать следующие правовые и житейские нюансы:

Если остальным владельцам не предложили выкупить долю, они могут оспорить сделку через суд.
Все собственники должны иметь оформленные права на земельный участок, на котором должно быть проведено межевание и установлены границы — с этим часто возникают трудности в российских условиях.
Если часть дома уже выделена в натуре и продается как отдельный объект, то участок также должен быть разделен, и полученные участки должны быть зарегистрированы в кадастре.
Если среди владельцев есть собственники с минимальными долями (например, 1/30), то лучше не связываться с таким объектом.
Если лицевые счета разделены, необходимо убедиться, что у владельца установлены соответствующие счетчики. В противном случае, следует узнать о порядке оплаты коммунальных услуг. Также выясните, как осуществляется оплата налогов, ремонт общих инженерных систем дома и т. д.

✨ Резюме

Подведем итог:

Купить долю в доме можно только после того, как собственник предложит выкупить ее другим участникам долевой собственности. Это должно быть подтверждено документально.
Покупка доли дома возможна только при нотариальном заверении – с 2019 года такие сделки нельзя проводить в простой письменной форме.
При покупке доли дома могут возникнуть правовые сложности, главным образом связанные с правильным оформлением документов на недвижимость и земельный участок, а также бытовые, если обязанности по содержанию имущества между собственниками не распределены.

Бурение скважины на участке – нужна ли лицензия. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нужд.

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Виды сооружений и ответственность за самовольное строительство.

Как построить туалет на даче так, чтобы не возникло конфликтов с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по закону.

❓ Часто задаваемые вопросы

Что означает на практике «продается часть дома»?

Это означает продажу либо доли в праве, либо выделенной части дома.

Что такое выделенная часть дома?

Это значит, что доля в праве была выделена в натуре – в качестве физического объекта (определенных комнат в доме).

Могу ли я продать половину дома без согласия второго собственника?Можно ли продать дом без земельного участка?

Да, если участок не принадлежит продавцу по праву собственности.

Как обезопасить себя при покупке долей в квартире. Разъяснения Росреестра

С 1 сентября вступили в силу изменения, которые запрещают делить жилые помещения на доли меньше 6 кв. м. Сделки с таким типом недвижимости не будут регистрироваться. Специалисты Росреестра по Москве дали рекомендации, как уменьшить риски при покупке долей в квартире.

Как избежать покупки квартиры, разделенной на микродоли

Чтобы не стать владельцем квартиры, разделенной на микродоли, эксперты московского Росреестра советуют до заключения сделки получить выписку об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится информация о собственнике объекта, его характеристиках и наличии/отсутствии ограничений/обременений. Получив выписку, внимательно изучите её и проверьте следующие моменты:

соответствие данных о продавце в выписке и в договоре купли-продажи;
количество собственников объекта недвижимости. Если речь идет о покупке доли, другие собственники должны отказаться от преимущественного права покупки;
не принадлежит ли квартира полностью или частично ребенку: в этом случае требуется согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Также полезно ознакомиться с выпиской из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих владельцах с указанием дат регистрации и документов-оснований. «Если объект часто продавался и сменял собственников, это может указывать на скрытые проблемы с недвижимостью», — отметили в московском Росреестре.

Что делать, если вы стали сособственником квартиры с микродолей

В случае возникновения спорных ситуаций, например, когда в квартиру въехал недобросовестный сособственник, Росреестр рекомендует «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Также рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить её по рыночной цене через суд.

Советуем прочитать: Запись в МФЦ через Госуслуги

«Важно доказать, что фактически вселиться на спорную долю невозможно из-за отсутствия изолированного помещения, соответствующего площади доли», — подчеркнули в Росреестре. Принятый закон должен ускорить процесс признания микродоли малозначительной, добавили в ведомстве.

Что будет с квартирами, уже поделёнными на микродоли

Закон о микродолях имеет исключения. Он не распространяется на случаи, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупке с использованием материнского капитала или приватизации. «Однако создавать новые микродоли и продавать их будет невозможно», — отметили в ведомстве.

Росреестр обязан убедиться, что сделка не является ничтожной, проверив, что доля в праве собственности на жилье в физическом выражении составляет более 6 кв. м. Если это не так, регистратор приостановит сделку и признает её ничтожной. В этом случае даже нотариальное удостоверение не поможет, добавили эксперты.

Читайте также:

Росреестр перестал регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м
Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья
Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Пять ловушек при покупке доли в квартире

Покупка доли в доме: подводные камни и особенности с землей

Покупка доли в квартире – одна из самых рискованных операций, несмотря на то, что сейчас все такие сделки требуют обязательного участия нотариуса. Какие ловушки могут поджидать будущих «дольщиков» и как их избежать, выяснил сайт «РИА Недвижимость».

Ловушка №1. Купить, но не купить

Продавец должен продавать свою долю по определённым правилам. Если владелец доли намерен продать её постороннему лицу, он должен сначала предложить её выкуп другим собственникам по цене, не выше предложенной остальным покупателям. У собственников долей есть месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ). Если в течение месяца никто из них не изъявил желание купить долю, её можно продавать. Важно грамотно оформить извещение о продаже, чтобы нотариус не отклонил сделку. В извещении необходимо указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчётов; сохранение права залога при рассрочке платежа или его отсутствие; наличие лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями; сроки передачи имущества.

Ловушка №2. Продавец не продавец

Покупателю доли нужно удостовериться через выписку из Росреестра, что продавец является её собственником, что на доле нет обременений, таких как арест или залог, и что она не участвует в судебных спорах.

Ловушка №3. Зарегистрирован, но не собственник

Важно урегулировать вопрос с прописанными в квартире людьми, не являющимися её собственниками. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок продавца, нужно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учёта всех лиц, включая несовершеннолетних. Если продавец не выпишет всех зарегистрированных граждан до сделки или вскоре после неё, новому собственнику придётся обращаться в суд с иском о снятии их с регистрационного учёта.

Ловушка №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным аспектом является размер доли в собственности. Согласно действующему законодательству, миноритарный собственник (владелец незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 кв. м. Но с проживанием могут возникнуть проблемы. Суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания, если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату. В таких случаях он может рассчитывать только на выкуп своей доли остальными владельцами. Суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли её владельца, если доля слишком мала, нельзя выделить изолированную комнату, и владелец имеет другое жильё.

Ловушка №5. Трудности бытия

Даже если покупка оформлена через нотариуса, проблемы с выселением детей предыдущего владельца решены и у вас не миноритарная доля – это не повод расслабляться. Нужно подумать о возможности проживания на своих квадратных метрах. Например, у вас треть в трёхкомнатной квартире. Какая комната достанется вам, зависит от многих факторов. Если стороны не могут договориться, дело решается в суде, учитывая наличие детей и другие обстоятельства. Расходы на коммунальные услуги делятся по договорённости. Если кто-то не оплачивает свою часть, можно разделить лицевой счёт в судебном порядке. Конфликты могут быть не только из-за денег, но и по другим причинам. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. При продаже доли другие собственники могут не пускать потенциальных покупателей. В таком случае придётся обращаться в суд.