Мы арендуем помещение у одного предприятия в штате. Договор предусматривал аренду только помещения. В помещении есть оборудование, не указанное в договоре, и никто им не заинтересовался. В результате было принято решение убрать оборудование, не относящееся к договору, и, соответственно, была проведена проверка. Арендодатель в лице нового руководителя бизнеса просит подписать договор, обязывающий его оплатить использование этого оборудования за предыдущий срок аренды помещения. Правомерно ли данное требование?
Аренда нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре аренды — §§ 1 и 4 главы 34. Основные условия являются предметом сделки. Срок аренды и срок пользования недвижимостью на момент заключения договора аренды. Однако в договоре аренды есть только одно основное условие (объект): срок аренды.
Судя по вопросу, единственным объектом договора было помещение в здании (помещение). Договор аренды должен содержать элементы, позволяющие окончательно решить, какое имущество будет передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии такого элемента в договоре статус объекта аренды считается согласованным сторонами, а договор — незаключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если оборудование, находящееся в помещении, не определено в качестве дополнительного объекта договора и отсутствует фиксированное волеизъявление арендодателя в отношении такого оборудования, согласие арендатора на владение и передачу в пользование должно признаваться имуществом, не указанным в договоре.
В соответствии со статьей 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, которая может быть подготовлена устно, считается созданной, даже если поведение лица свидетельствует о его желании создать сделку.
Однако если оборудование не указано в договоре, оно фактически передается во владение другому лицу. К возникшим отношениям должны применяться положения главы 36 ГК РФ.
Таким образом, арендодатель передал арендатору по договору аренды помещение, а вместе с ним передал во временное безвозмездное пользование оборудование.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) сторона (ссудодатель) обязуется передать или предложить одну вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется возвратить ту же вещь при своих обстоятельствах, получив ее на обычных отягчающих или договорных условиях (ГК РФ, ст. 689). Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 689) получил его. Статьи 610-2, 615, пункты 1 и 3, 621, пункт 2, и 623, пункты 1 и 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные нормы гражданского законодательства регулируют отношения, возникающие из договоров аренды. Это подтверждает возможность применения главы 36 ГК РФ в рассматриваемой ситуации.
Отдельно стоит отметить, что обязательства арендодателя по договору аренды не были исполнены, если оборудование в помещении пришло в негодность, так как это сделало помещение непригодным для использования. Если бы арендодатель намеревался передать арендатору по окончании сделки только помещение, он бы убрал оборудование, присутствующее в бизнесе работника. Оборудование принадлежит арендодателю, который обладает правом собственности. Право собственности — это не только право распоряжения (реализуемое путем нахождения оборудования в арендованном помещении).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания имущества, если это не предусмотрено законом или договором. Предполагается, что собственник должен оставить имущество на территории финансового управления арендатора и переложить бремя его хранения и содержания на арендатора, что недопустимо. Статья 1, раздел 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускается извлечение выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
В то же время для заемщика в этой ситуации есть свои опасности. Заимодавец может потребовать возврата неосновательного обогащения, поскольку его контрагент обогатился за счет его имущества без оснований, предусмотренных законом или договором (статья 1102 Гражданского кодекса РФ). Однако в удовлетворении этого требования может быть отказано на основании пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства того, что лицо, требующее возврата имущества, знает об отсутствии обязательства или предоставило благотворительной организации это имущество.
Поскольку в договоре аренды в качестве объекта указана только установка, нельзя игнорировать тот факт, что арендодатель предоставил оборудование для исполнения несуществующего обязательства. Как следствие, нет права требовать исполнения обязательства по уплате цены за использование этого оборудования, поскольку оно не может вытекать из добровольного отказа от имущества в финансовом управлении арендатора.
ПРИМЕЧАНИЯ!
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения и дополнения к договору аренды осуществляются в том же порядке, в каком был заключен договор.
Правила о виде составления соглашений об изменении договора носят определяющий характер. Это означает, что в самом договоре могут быть предусмотрены иные условия в отношении вида договора об изменении договора. Например, для изменения договоров аренды или для устной формулировки любого из них может быть предусмотрен вид нотариуса.
Однако тип заключаемого договора не всегда совпадает с типом договора стороны, вносящей в него изменения. Например, для заключения соглашения требуется нотариальная ратификация, а при возникновении разногласий и их дальнейшем изучении стороны прибегают к дружественному соглашению, которое не требует нотариальной ратификации, но требует судебного одобрения.
Следующим способом изменения договора аренды является судебное решение, основанное на претензии к одной из частей сделки. Действующее законодательство Российской Федерации допускает изменение договора аренды на одну часть на основании заявленного иска одной из сторон в рамках судебного разбирательства, если другая часть нарушает условия договора аренды. Стоит отметить, что право требовать изменения договора возможно только в том случае, если часть договора нарушает его существенные условия.
ПРИМЕЧАНИЯ!
Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ, изменение условий договора аренды на основании судебного решения по требованию одной из договаривающихся сторон может быть произведено, если условия существенно изменились. В случае совершения сделки, отношения, из которых вытекает часть сделки.
Изменение условий признается закрытым перечнем, перечисленным в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как существенное для одновременного существования условий. Таким образом, все перечисленные в данной статье совокупности условий являются обязательными условиями для признания договора измененным вследствие существенного нарушения договора.
Изменить договор аренды в случае одностороннего отказа от него в связи с его исполнением можно только в том случае, если это предусмотрено законом или договором сторон.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после прекращения договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Нередко возникают обстоятельства, когда соответствующий договор аренды перестает соответствовать одной из сделок. Однако не стоит торопиться обрекать этот договор на невыгодные условия. Чтобы избежать рисков, связанных с ошибочным и юридически неграмотным оформлением как самого договора аренды, так и изменений к нему, целесообразно обратиться за помощью к профессиональному эксперту, который поможет найти компромисс в этом вопросе. Наши опытные юристы могут оказать юридическую помощь в изменении договора аренды, внести необходимые изменения в договор в соответствии с действующим законодательством и составить проект дополнительного соглашения.