Согласно недавнему исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, количество дел о мошенничестве с недвижимостью, которые рассматривают правоохранительные органы, ежегодно увеличивается в среднем на 8%. При этом чаще всего пострадавшими оказываются участники сделок с жильем на вторичном рынке.
«Охотники за чужой недвижимостью» применяют различные мошеннические схемы, но все они, как правило, базируются на двух факторах: правовой неграмотности людей и сделках, заключенных в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.
О пяти типичных схемах мошенничества в сфере сделок с недвижимостью и способах защиты от них — в материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты.
1. Человек полагает, что подписывает, например, договор займа или ренты, а на деле ставит подпись под договором купли-продажи своей квартиры. На такую уловку может попасть любой, ведь очень немногие внимательно читают многостраничные документы, которые подписывают, особенно если в них используются сложные юридические термины.
Особенно уязвимы пожилые одинокие люди, которые фактически беспомощны в правовых вопросах. Опытному мошеннику не составит труда ввести такую жертву в заблуждение и убедить её, что проще оформить сделку без нотариуса. В отсутствие нотариуса никто не проверяет осознанность действий человека и не разъясняет ему значение подписываемого документа — такие обязанности есть только у нотариуса.
2. Человек приобретает квартиру, владелец которой даже не подозревает о сделке. Для реализации этой мошеннической схемы используют поддельные подписи собственников, украденные паспорта с переклеенными фотографиями и даже подставные лица, внешне похожие на настоящих владельцев квартиры.
Сделка спокойно оформляется, добросовестный покупатель делает ремонт и переезжает. А спустя какое-то время о своих правах на недвижимость заявляет её прежний владелец, внезапно узнавший о незаконной продаже. Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвращается прежнему владельцу, а добросовестный покупатель остается и без жилья, и без денег, так как шансы найти мошенников к этому времени обычно уже равны нулю.
3. Мошенник представляет себя всезнающим юристом и убеждает жертву в своей версии юридического значения той или иной сделки — естественно, противоречащей реальным нормам закона. Например, собственнику могут объяснить, что договор дарения — это обратимая сделка: захотел — подписал, захотел — отменил. На самом деле, для отмены дарения недвижимости необходимы очень веские причины, такие как покушение на жизнь дарителя одаряемым. Все такие причины указаны в Гражданском кодексе.
Другой пример: человек берет деньги в долг и оформляет это не распиской, а полноценным договором займа. Однако в дополнение к договору займа его просят подписать договор купли-продажи квартиры, убеждая, что сделка мнимая и после выплаты долга она автоматически аннулируется. В итоге, кредит в несколько тысяч рублей оборачивается для наивного заемщика потерей жилья.
4. Квартиру могут отнять и более прямолинейным методом — например, силой заставить собственника подписать необходимые документы или привлечь так называемых квартирных рейдеров, если жилье разделено на доли. Жертвами давления обычно становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т.п. В лучшем случае таким собственникам сразу после подписания договора дают небольшую сумму денег, в худшем — увозят в заброшенные дома или вовсе избавляются от них.
5. Некоторые мошенники выступают не только знатоками психологии и умелыми переговорщиками, но и обладают серьезными техническими средствами для подделки правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто фальсифицируются договоры о приватизации квартиры или решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелтора, который случайно или намеренно допустил ошибку при выполнении договора.
Разумеется, это далеко не полный перечень преступных схем, действующих сегодня на рынке недвижимости. Если какие-то из них теряют эффективность и становятся легко распознаваемыми, тут же появляются новые. В настоящее время, например, мошенники активно используют цифровые форматы «работы» с населением. Возможность заключения сделки практически дистанционно (к примеру, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой не всегда могут — и не обязаны — выявить подозрительную сделку) и всеобщее стремление к простоте и быстроте решения любых вопросов, даже таких важных, как покупка или продажа недвижимости, играют на руку аферистам.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью — проверенный временем и реально работающий метод защиты от преступников. В этом случае человек, не сильно разбирающийся в правовых тонкостях, может быть уверен — ответственность за законность сделки и защиту его прав берет на себя нотариус.
Наличие договора с печатью нотариуса — это гарантия того, что за любые допущенные ошибки он несет ответственность, в том числе и материальную, и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим. При этом риск таких ошибок минимален — нотариус действует строго по регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя проект договора, отвечающий интересам обеих сторон, и обязательно удостоверяясь в том, что каждый участник сделки понимает, на что идет.