Переработанный текстКомплект ключевых документов по вопросу Существенные условия управления многоквартирным домом: нормативно-правовые акты, образцы, статьи, экспертные консультации и многое другое.

Основные условия договора управления многоквартирным домом

Комплект ключевых документов по теме Основные условия договора управления многоквартирным домом (нормативные акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Многоквартирный дом:
Автономное отопление
Адресные таблички
Акт о протечке
Акт опломбировки
Благоустройство дворовых территорий
Показать все
Многоквартирный дом:
Автономное отопление
Адресные таблички
Акт о протечке
Акт опломбировки
Благоустройство дворовых территорий
Показать все
Управляющая компания:
Аварийная диспетчерская служба управляющей компании
Административная ответственность управляющей компании
Акт о протечке
Взыскание убытков с управляющей компании
Временная управляющая компания
Показать все

Судебная практика

Анализ перспектив и рисков арбитражных споров по управлению многоквартирным домом: Владелец помещения считает, что есть основания для расторжения договора управления. Владелец помещения желает расторгнуть договор управления многоквартирным домом
(КонсультантПлюс, 2024), указывая на наличие оснований для расторжения договора, в частности, существенные нарушения условий договора ответчиком (постановление Мирового судьи, протокол об административном правонарушении и т.д.)

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения. Основные условия договора управления многоквартирным домом изложены в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В договоре управления должны быть указаны перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией.

Статья: Частноправовой подход к понятию договора управления многоквартирным домом
(Чепига Т.Д.)
(«Правовые вопросы недвижимости», 2023, N 1). При управлении многоквартирным домом и формировании предложений о существенных условиях договора управления управляющая организация использует соответствующие инженерные и технические знания, которыми не обладают владельцы помещений в многоквартирном доме, будучи только пользователями жилого объекта. Владельцы помещений обязаны рассмотреть и принять предложения управляющей организации о существенных условиях договора, но не имеют таких же возможностей для профессиональной оценки предложений, как управляющая организация. Это делает договор управления многоквартирным домом актом присоединения другой стороны через решение общего собрания владельцев помещений об утверждении условий управления домом. Такая процедура, по сути, отрицает признаки договора как осознанного соглашения о его основании и содержании. При разрешении судебных споров об условиях договора предложения управляющей организации предпочтительны из-за их экономического и технического обоснования.

Нормативные акты

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22
«О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Решение общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме об утверждении основного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения, признанное недействительным судом, не подлежит применению. В таком случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету на основании прежних условий договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).

Вот уникализированный текст с сохранением HTML-разметки:»Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023)»
(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2023 года). Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома и перечень работ, необходимых для его надлежащего содержания, являются важными условиями договора управления. Суд счел, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении платы за содержание и ремонт жилья ниже предусмотренного договором управления уровня, принятое без учета факторов, влияющих на объем и качество работ для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, противоречит законодательству и посягает на общественные интересы — интересы неопределенного круга лиц, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме. В связи с этим суд признал, что есть основания для частичного признания данного решения ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Правовые ресурсы

Актуальные документы
Кодексы и основные законы
Обзоры законодательства
- Федеральные акты
- Региональные законы
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные рекомендации
Энциклопедия решений. Заключение договора управления многоквартирным домом, включающего условия предоставления коммунальных услуг (май 2024)

Энциклопедия решений. Заключение договора управления многоквартирным домом, включающего условия предоставления коммунальных услуг (май 2024)

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 6 и пп. «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354), предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления этим домом управляющей организацией осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом, который содержит положения о предоставлении коммунальных услуг (далее — договор управления), заключаемого с управляющей организацией, выбранной для управления домом.

В соответствии с основными положениями о заключении договора, изложенными в ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой форме. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые указаны в законе или иных правовых актах как необходимые или существенные для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пп. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указаны существенные условия, касающиеся предоставления коммунальных услуг потребителям, которые должны быть включены в договор управления, а именно:

— перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;

— порядок определения размера платы за коммунальные услуги и порядок её внесения.

Кроме того, в договоре управления должны содержаться условия о предоставлении коммунальных услуг, указанные в п. 19 Правил № 354.

Заключение договора управления без включения условий о предоставлении коммунальных услуг (в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома) ни ЖК РФ, ни Правилами № 354 не предусмотрено, так как отсутствие таких условий делает договор управления недействительным (п. 7 Правил № 354).

Процесс заключения договора управления

Процедура заключения договора управления определена в п. 22 Правил № 354 и включает следующие шаги. Исполнитель, представляющий управляющую организацию, должен не позднее 20 рабочих дней с даты, указанной в п. 14 Правил № 354, передать подписанный им проект договора управления, оформленный в двух экземплярах, собственнику помещения в многоквартирном доме (далее — собственник) по месту нахождения управляющей организации, по почте или иным согласованным с собственником способом.

Собственник, получив проект договора, при отсутствии разногласий по нему обязан в течение 30 дней передать исполнителю по месту его нахождения, по почте или иным согласованным способом подписанный экземпляр договора управления, содержащий следующую информацию:

1) сведения о потребителе:

Эта версия уникализирована, но сохраняет суть и структуру оригинала.

Вот перефразированный текст:- для гражданина: фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, контактный телефон;

— для организации: наименование (юридическое наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

2) адреса помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади помещений, общей площади, принадлежащей к общему имуществу, площади жилых и нежилых помещений, вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

3) перечень коммунальных услуг, предоставляемых потребителю;

4) информация о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний;

5) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю в соответствии с законодательством РФ (если такие меры предоставлены);

6) срок действия договора.

К договору управления прилагаются копии следующих документов:

1) документ, подтверждающий право собственности (или пользования) на помещение в многоквартирном доме;

2) документ, удостоверяющий личность физического лица — собственника помещения, или свидетельство о государственной регистрации юридического лица — собственника помещения;

3) документы, подтверждающие наличие и тип установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний.

Заключение договора управления по инициативе собственника

Согласно п. 23 Правил № 354 инициатива заключения договора управления может исходить от собственника. В этом случае собственник направляет исполнителю — управляющей организации два экземпляра заявления о заключении договора управления, в котором указывается вся необходимая для заключения такого договора информация (аналогичная той, что направляется исполнителем с проектом договора управления собственнику) с приложением копий вышеуказанных документов.

Документы могут быть представлены в месте нахождения исполнителя одним из сособственников при предъявлении документа, удостоверяющего личность, или уполномоченным представителем любого из сособственников при наличии должным образом оформленной доверенности.

Исполнитель, получив заявление и прилагаемые документы, обязан зарегистрировать их в день поступления, отметить на втором экземпляре заявления дату приема документов и передать их заявителю.

Не позднее 10 рабочих дней с момента принятия заявления и документов исполнитель обязан предоставить заявителю подписанный проект договора управления в месте своего нахождения, по почте или иным согласованным способом, составленный в двух экземплярах.

Согласно п. 30 Правил № 354 договор управления, заключенный в письменной форме, вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами. Договор может предусматривать, что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после вступления в силу. Если договором не предусмотрено иное, управляющая организация должна приступить к его исполнению не позднее чем через тридцать дней со дня подписания (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления действует до дня, включительно, прекращения предоставления коммунальных услуг соответствующим исполнителем в связи с расторжением договора управления или до дня прекращения действия договора ресурсоснабжения, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Договор управления, заключенный в письменной форме, может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК РФ и ч.ч. 8, 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Гражданское законодательство допускает одностороннее расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако по смыслу ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ, правом на односторонний отказ от договора управления обладают только собственники помещений дома. Управляющей организации такая возможность законом не предоставлена.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Этот текст сохранит структуру и смысл исходного документа, но использует другой набор формулировок.

Существенные условия договора управления МКД

Понятия «существенные условия» и «примерные условия» договора регламентированы Гражданским кодексом РФ. Существенными считаются условия:
- касающиеся предмета договора;
- определенные законами или правовыми актами как обязательные для подобных документов;
- по которым необходимо достичь согласия.
Примерные условия — это те, которые были разработаны для аналогичных документов, опубликованы в различных источниках и применяются в деловой практике.

В данной статье мы рассмотрим, какие условия существуют в договоре управления многоквартирным домом (МКД), можно ли изменять или добавлять существенные и примерные условия до окончания срока действия договора.

Существенные условия договора управления МКД
1. Состав общего имущества и адрес дома, который передается на содержание управляющей компании (УК).
2. Перечень услуг и работ по ремонту и содержанию МКД, порядок их изменения, список жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), предоставляемых УК или товариществом собственников жилья (ТСЖ).
3. Порядок определения цены договора, тарифов за обслуживание помещений и размера платы за услуги, а также порядок внесения средств.
4. Порядок контроля за действиями управляющей организации.
Первые два пункта связаны между собой. Объем, перечень работ и услуг, а также их стоимость зависят от индивидуальных особенностей дома.

Для определения цены договора используется методика расчета общей стоимости работ и услуг за весь период действия договора.

Для определения размера платы применяется методика определения стоимости работ и услуг, которые могут быть изменены через год. Основанием для индексации стоимости может служить изменение уровня инфляции, рост цен и другие факторы.

Если существенные условия не соблюдаются, договор считается недействительным.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом

Примерные условия определены в приказе №411 Минстроя России от 31.07.2014 г. Среди них могут быть следующие:
- касающиеся сторон договора содержания МКД, где указаны возможные исполнители и основания;
- о дате начала оказания или выполнения работ и услуг, видах деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ;
- о деятельности по содержанию дома;
- о предоставлении коммунальных услуг — даты начала предоставления, требования к их качеству и другие;
- об организации проведения общих собраний собственников.
Условия заключения договора управления МКД могут пересматриваться по желанию сторон. В договор можно включать любые условия, не противоречащие Жилищному кодексу РФ и другим нормативным актам. Изменения условий можно вносить на общем собрании собственников.

625007 Тюмень, ул. 30 лет Победы, д. 38 стр. 10, оф. 510

8 (800) 550-07-35

mail@it-uk.ru

Ключевые условия договора управления МКД

Ключевые условия договора управления МКД

Договор управления МКД играет важную роль как для жильцов многоквартирного дома, так и для управляющей организации, поскольку регулирует их взаимоотношения.

Только одна лицензированная организация может управлять домом (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Следовательно, договор управления также заключается единожды (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления МКД подписывается на условиях, определённых на общем собрании собственников помещений в МКД, и одинаков для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, имеющие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

20622

Ключевые условия договора
1. Сведения о лицах, уполномоченных заключать договор с УО.
2. Место исполнения договора управления.
3. Предмет договора.
4. Цена договора.
5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору.
6. Ответственность сторон договора.
Рассмотрим каждое из этих условий подробнее.

Сведения о лицах, уполномоченных заключать договор с УО
- собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
- ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (при наличии);
- лица, принявшие МКД от застройщика после ввода здания в эксплуатацию на основании акта ввода;
- застройщики МКД.
- удостоверение личности;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение в МКД;
- протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
- протокол открытого конкурса по выбору УК (при наличии);
- доверенность (если договор заключается представителем по доверенности).
8147

Место исполнения договора управления

В этом разделе указывается адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние, чтобы планировать работы по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора

Предмет договора управления МКД включает перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома. Здесь также указываются коммунальные услуги. В договоре следует прописать порядок изменения перечня оказываемых работ и услуг, за которые отвечает управляющая компания.

Цена договора

Стоимость договора зависит от расценок на фактически выполненные работы и услуги управляющей компании, а также тарифов на коммунальные услуги. В договоре управления необходимо определить порядок установления его цены и размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Важно также указать порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и услуги.

Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая компания обязана начать выполнение своих обязанностей не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре может быть указан иной срок для начала исполнения обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса, договор управления заключается на срок от 1 года до 3 лет (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения протокола конкурса на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Если ни одна из сторон не направит другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении его срока, договор автоматически продлевается на аналогичный срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

38162

Ответственность сторон договора

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если причиной расторжения договора управления стало серьёзное нарушение одной из сторон, потерпевшая сторона имеет право требовать возмещения ущерба.

Жители многоквартирного дома имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по результатам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года с даты подписания документа. Однако такой вариант возможен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жителей дома приняло решение выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления домом.

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на многоквартирный дом в течение всего срока управления домом. Техническая документация принадлежит жителям дома. В случае передачи управления домом другой организации, предыдущая управляющая компания должна передать техническую документацию новой организации за 30 дней до окончания действия договора.
Советуем ознакомиться:
Советуем прочитать: Договор о задатке для обеспечения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры