Продажа доли в квартире — это всегда хлопотно и не очень выгодно для собственника. Это связано с тем, что общая стоимость доли в отдельном доме гораздо ниже, чем стоимость продажи целой квартиры в одиночку.
Почему? Потому что, покупая всю квартиру, покупатель лишает отдельного владельца некоторых удобств. А это не так удобно для покупателя, чтобы участвовать в жилом пространстве, где живут другие собственники. Чтобы понять, как рассчитать стоимость доли квартиры перед ее продажей, необходимо учесть ряд скрытых факторов.
Квартира имеет множество тяжелых грузов, которые делают часть жилой площади практически невозможной для продажи без сильной девальвации ее реальной стоимости. Тем не менее, возможно, удастся поднять цену до 20 % от средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить такую выгоду, рекомендуется провести полную оценку вашей недвижимости с участием компетентного специалиста.
Факторы, влияющие на оценку стоимости части квартиры
Приблизительная оценка стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического отношения площади этой доли к общей рыночной стоимости всей квартиры.
Например, если трехкомнатная квартира в конкретном городе на среднем рынке стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника с равными долями, то стоимость одной доли можно рассчитать следующим образом (количество долей в квартире). Однако полученная цена (1 000 000 рублей) будет некорректной без учета понижающего коэффициента 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за акцию). Кроме того, размер продаваемых долей не всегда соответствует площади комнаты. Это усложняет расчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и расчет стоимости доли квартиры учитывает ряд факторов
Порядок пользования жилыми помещениями общего пользования.
Помимо жилых помещений (комнат), в квартирах могут быть балконы, кухни, ванные комнаты, коридоры, санузлы и кладовые. Если несколько собственников являются членами одной семьи, то нет необходимости распределять эти помещения или определять порядок и очередность их использования. Все основано на взаимном доверии. Однако устные молчаливые договоренности в таких случаях являются серьезным минусом для стоимости другой доли, если она продается незнакомому человеку.
Как будет использоваться балкон? Где он будет сушить свою одежду? Сможет ли он использовать кухню LPG для приготовления пищи в случае необходимости? Поход в ванную занимает 2 часа утром или не занимает вообще?
Если порядок пользования жилой площадью общего пользования определен до продажи доли между всеми собственниками, то можно рассчитывать на увеличение стоимости доли в квартире. Без такого соглашения у новых собственников могут возникнуть проблемы с доступом к общему жилому пространству, и им следует разрешить их по справедливости.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Свободный доступ к собственному дому — это естественное право человека, которое само по себе не увеличивает стоимость вашей доли в квартире. Однако, как это иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать новым владельцам доли в квартире в доступе к ней. Это может серьезно повлиять на стоимость вашей доли. Это может быть отражено в договорах о предоставлении мест общего пользования. Договоры об общественном месте должны быть отредактированы с другими собственниками до продажи недвижимости. Покупатель должен доказать, что этот аспект отражен в договоре.
Коммунальное пространство.
Владельцы квартир не всегда имеют равные доли. Если ваша доля больше, чем у других, это преимущество для покупателя и увеличит стоимость доли. Если же ваша доля в квартире меньше, чем у других, это снижает рыночную стоимость. Однако здесь есть исключения. Если вы владеете очень большой долей (например, ⅚ площади), вы захотите продать ее почти за цену всей квартиры. Однако нужно понимать, что оставшаяся часть доли будет восприниматься как досадная помеха, ведь жилье все равно нужно делить с другими. В этом случае ему выгоднее подыскать другое жилье по той же цене или чуть выше ded.
Альтернативные входы в комнату
Если в двух- или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшим преимуществом для продавца. Здесь важную роль играет элемент разделения комнат. Собственники не имеют права входить в свое жилье через чужое. Это удобно для обеих сторон и снижает риск возникновения споров между собственниками в будущем.
Количество собственников и зарегистрированных владельцев
Общее количество собственников жилья играет важную роль при расчете стоимости доли в квартире. Чем больше дольщиков, тем сложнее договориться и найти общий язык с каждым из них, что делает цену на такую недвижимость дешевле. Верно и обратное: если собственников квартиры всего двое, цена доли может вырасти до 120 % от номинальной стоимости.
В этом случае расчетный коэффициент цены акции не уменьшится, а увеличится (равен 1. 2). В то же время скидки не должны предоставляться людям, прописанным в квартирах, так как они имеют право там жить. И им также нужен район. Это снижает стоимость их доли в квартире.
Несовершеннолетние собственники.
Если собственником доли в квартире является несовершеннолетний, операция по продаже части жилой площади может быть осуществлена только с разрешения опекуна и органа опеки и попечительства после длительной проверки. Это значительно затягивает сроки сделки купли-продажи и снижает стоимость доли.
Элитное жилье.
Продать долю в квартире в дорогом жилом комплексе можно только при значительном снижении цены. Это связано с тем, что покупателю всегда доступна более удобная альтернатива. Это покупка менее элитного, самостоятельного жилья по той же цене (или даже дешевле).
Оценка собственного капитала квартир
Действующее законодательство не запрещает частичную собственность на объекты. Граждане и организации могут владеть долями независимо от их размера. При продаже такого имущества особое внимание уделяется определению стоимости. Самый простой вариант — разделить стоимость объекта на размер доли. Однако при продаже необходимо учитывать реальную эффективность объекта. Очевидно, что количество желающих купить квартиру, дом или часть комнаты уменьшится. Компания SINEO поможет вам решить эту проблему и учесть множество факторов при оценке. Отправьте запрос на консультацию.
Как продать долю в квартире.
Далее возможны два варианта. Первый заключается в том, что участник соглашается приобрести товар. Тогда сделка будет заключена с ним. Второй — отказаться или не дать ответа. В этом случае доли продаются всем.
Есть еще одна особенность. В предложении указывается стоимость, по которой владельцы долей готовы продать свою собственность. Если совладелец отказывается покупать по этой цене, он должен продать за сумму, указанную в документе. Если стоимость снижается даже на 1000 рублей, заявку необходимо перепродать (цена высокая и доступ к заключению договора не может быть прекращен). Повторять этот процесс сразу не нужно.
Помимо определения цены участия, Sineo поможет вам провести процесс продажи от начала и до конца. У нас работает целый ряд специалистов, включая юристов, которые обладают всеми необходимыми знаниями и навыками.
Когда может потребоваться инвентаризационная оценка?
В некоторых случаях вам может понадобиться оценка доли квартиры.
При использовании государственных сертификатов, например, на материнский капитал, может потребоваться оценка. С одной стороны, если объект не имеет отдельных входов и не может быть разделен, его нельзя использовать для материнского капитала. С другой стороны, если владельцу сертификата изначально принадлежал раздел, он имеет право использовать материнский капитал для покупки остальной части отдела.
Sineo предлагает свои услуги в любом из этих случаев. Мы подходим к решению задачи по выявлению ответственных и подотчетных, учитывая максимальное количество факторов, которые на это влияют. При подготовке отчетов мы используем информацию, тип и критические факторы.
Как определяется стоимость инвентаря?
Определение стоимости квартир и другой жилой недвижимости, а также коммерческих зданий осуществляется на разных этапах
Эксперты уделяют особое внимание третьему этапу. Гораздо сложнее продать целую долю недвижимости. Спрос на часть квартиры всегда невелик. В результате рыночная стоимость ½ всегда меньше половины квартиры. В какой степени — ответить невозможно, ведь в любом случае цены варьируются.
На стоимость влияет одновременно множество факторов.
Эксперты основывают свою оценку на стоимости объекта, его рыночной стоимости и спросе на аналогичные товары. CINEO проверяет все возможные параметры, чтобы гарантировать максимально точные результаты.
Фильмы от наших экспертов.
Мы работаем по всей России и за рубежом
Мы проводим независимую экспертизу и оценку в гражданском, административном, арбитражном и уголовном процессе. Оказываем юридическую помощь и поддержку в защите прав На все виды экспертиз у нас есть соответствующие лицензии и сертификаты. Все услуги сертифицированы по ГОСТ Р ИСО 9001-2015.