Возможно, каждый из нас оказывался в подобной ситуации. После долгих поисков вы купили, казалось бы, идеальный товар, но вскоре после счастливого рынка перестали его покупать… Но как быть с такой дорогой вещью, как участок?
Возможно, каждый из нас находится в следующей ситуации. После долгих поисков вы купили, казалось бы, идеальный товар, но вскоре после счастливого приобретения он перестал вам нравиться… А как быть с такими дорогими вещами, как участки?
Мечта понятна и может быть обозначена конкретными параметрами в виде километров, направления, дальности, рельефа, характеристик района и т. д. Даже если заданные критерии очень близки, выбор не составит труда. Например, если вы хотите купить участок в районе проживания родителей, в принципе, не так важно, каким будет район. И душевное спокойствие.
Однако у многих потенциальных покупателей нет конкретных предпочтений, поэтому вам придется выбирать участок из числа тех, что представлены в 350-400 существующих подмосковных проектах. Как сконцентрироваться на этом многообразии?
Понятно, что большинство людей мало что могут сделать, чтобы пересмотреть такое большое количество поселков. Первый критерий редукции — количество денег, охотно потраченных на покупки, более высокие ценовые показатели рассматривать не стоит. Предметы всегда выглядят интереснее, — говорит Андрей Солодов из Human Development. — А если на них обратить внимание, то выбор становится очень мучительным и покупатель ничего не получает».
В то же время, как это обычно бывает, сумма, на которую вам удобно покупать, не обязательно должна быть равна количеству денег, которыми вы располагаете. Большинство людей привыкли рассматривать только те предложения, на которые у них в данный момент есть деньги, — говорит Оксана Гончарова, директор программы Bliz oki. — Если им нравится участок, но его стоимость превышает их бюджет, они отказываются от покупки или откладывают ее до тех пор, «пока у меня не появятся деньги». Однако в последнее время появилось много дотаций и кредитов. В большинстве пригородов есть банковское разрешение на реализацию проектов, тогда как два-три года назад такого не было.
Теперь настало время определиться с географическим расположением участка. Эксперты советуют в первую очередь смотреть в направлении, ближайшем к дому, даже если другие считаются более известными. Если потенциальный покупатель живет на юго-востоке и не собирается переезжать, то тот факт, что Новорижское шоссе быстрое, не так важен, — говорит менеджер по стратегии управления «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина. — В любом случае, чтобы пересечь Москву и добраться до Новой Риги, потребуется один час.
Эксперт О. Гончарова рекомендует попробовать разные маршруты самостоятельно. Он подчеркивает, что время, затраченное на поездку, зависит не только от расстояния, но и от качества дорожного покрытия. Например, 100 км по Ярославскому шоссе могут занять до пяти часов, а по Симферопольскому шоссе — всего один час», — поясняет он.
По этой же причине А. Солодов рекомендует значительно увеличивать расстояние от Москвы при выборе удаленных данных. Бывает, что быстрее добраться до объектов в 220 километрах от столицы, в 220 километрах от МКАД. Кроме того, по его словам, всегда имеет смысл контролировать расстояние на интернет-карте, так как проще найти объекты, которые находятся в том же месте, что и тот, до которого вы пытаетесь добраться. Многие продавцы не указывают расстояние до деревни, а только до поворота с основной трассы, после чего дорога может продолжаться еще 20 километров», — говорит он.
Когда направления и расстояния в основном определены, можно приступать к изучению конкретных предложений в этих областях. На этом этапе целесообразно проанализировать качество работы агентства по развитию при реализации предыдущих проектов в сочетании с характеристиками сегодняшних предложений. Желательно, чтобы проект уже прошел согласование и у него появились покупатели. Не предъявляйте существенных претензий к срокам и качеству работ, — подчеркивает генеральный директор компании «Земактив» Юлия Севериненко. — Мнение других покупателей может оказаться решающим».
Предположительно, в выбранном поселке есть различные качественные участки с границами или без, реки, леса или, наоборот, дороги, холмы, равнины и деревья. На этом этапе никто не принимает решение за покупателя, только он сам может понять, что ему больше нравится. В идеале, конечно, он должен появиться на участке. — И лучше не останавливать это чувство.
Перед проведением фасилитации имеет смысл провести некоторые подготовительные процессы. Например, можно изучить в Интернете планы развития района, где выбран участок, — советует А. Солодов. — Желательно выяснить, будет ли в будущем рядом с поселком проложена автомагистраль или железная дорога. По кадастровым картам можно увидеть назначение микрорайона. Затем можно спрогнозировать, как они будут использоваться в будущем. Например, соседний участок может оказаться землей промышленного назначения и экономически привлекательным для строительства складов или организации другого производства. И в реальности это лишь вопрос времени, когда кто-то купит его и построит сарай. Конечно, у вас не будет гарантированных ответов на многие годы вперед, но вы имеете некоторое представление о развитии вашего района.
Перед встречей с руководителем проекта не лишним будет заранее продумать вопросы. На выставке вы получите много новой информации, к тому же может быть сложно удержать в голове все интересные моменты. Если вы хотите ознакомиться с документацией, желательно предупредить менеджера, чтобы у него было время подготовить выдержки.
Как организовать просмотр и выявить наибольшие преимущества и, главное, недостатки? Не обязательно выбирать определенную погоду или день для оценки местности», — говорит А. Солодов. — Главное — вооружиться терпением и хорошим настроением». После нескольких предсказаний покупатели обычно начинают быстро понимать все свои плюсы и минусы в каждом предложении».
Эксперт А. Шишкина, напротив, отмечает, что рассматривать участок важно ранней весной, особенно если земля находится рядом с водоемом. В этот период вы можете быть уверены, что вас не затопит во время паводка. Важно помнить, что именно это время года, а не просто холодная, сырая и дождливая погода, является важной проверкой прочности подъездной дороги. С другой стороны, если мнение потенциального владельца стоит на первом месте, желательно посетить участок в теплое время года, когда природа находится в своем великолепии.
А. Солодову не стоит задавать как можно больше вопросов, чтобы не поставить покупателя в неловкое положение. Предположим, в поселке не предусмотрена центральная дренажная система. Спросите, почему подрядчик не делает ее — рекомендует. — Можно найти несколько ловушек.
На встрече с менеджером стоит поинтересоваться размером платы за обслуживание, говорит О. Гончарова. Всегда просите обоснования, если цены слишком высоки, — советует он. — Это связано как с чрезмерно высокой нормой прибыли, так и с вполне объективными причинами, например, отсутствием механических возможностей в районе. Даже если денег не хватает, желательно тратить их на реальную прибыль».
В среднем, по словам участников рынка, процесс выбора участка длится от одного до шести месяцев. Прежде чем подписать договор, покупатели рассматривают около 10-15 поселков, — рассказывает Ю. Севериненко. — Затем он останавливает свое внимание на трех достойных проектах. Затем, как правило, начинается базар с обсуждением скидок, рассрочки и других условий рынка, причем покупатель отдает предпочтение тому объекту, по которому продавец предложил наиболее выгодные условия».
Окончательное решение может быть продиктовано весьма приятными причинами. Например, в сервисе Uniparx (создатели проекта «Bliz oka») покупатель долго не мог выбрать между двумя населенными пунктами, рассказывает О. Гончарова. Чтобы определиться, наконец… Он обратился к посреднику. Затем он купил участок, который, по его словам, имел «лучшую карму».
Например, если люди недовольны купленным участком по объективным причинам, потому что обнаружили ранее незамеченные недостатки, то сейчас они встречаются редко, говорит О. Гончарова: люди очень серьезно анализируют и задают правильные вопросы в период прогнозирования. По ее словам, некоторые люди разочаровываются и собирают разрозненную информацию, в основном о «правильных» участках. «Достаточно распространенный пример: люди выбирают поселок и просят указать только вид разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), — рассказывает эксперт. — Но когда мы спрашиваем, зачем им индивидуальное домостроение, выясняется, что они где-то слышали, что индивидуальное домостроение — это лучше». И надо отметить, что такие участки, как правило, стоят дороже, чем земля с аналогичными характеристиками, но с другими видами разрешенного использования. В результате покупатель платит очень дорого за пункт «жилое использование земли», но на практике никогда им не пользуется.