В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества действия, не противоречащие и не нарушающие закон и иные правовые акты. Права и охраняемые законом интересы другого лица, включая передачу своего имущества в собственность другого лица.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на арендованное имущество (финансовое управление, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение) не является основанием для изменения или предъявления иска к договору аренды. При переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник приобретает статус первоначального арендодателя по закону (статья 387 Гражданского кодекса РФ).
Предостережение.
Положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к договору аренды, по которому сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям и исполнены договорные обязательства, но который подлежит государственной регистрации. Однако он не был зарегистрирован в установленном порядке (пункт 14 Постановления ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 24 Постановления Федерального агентства РФ от 11. 01. 2002 N 66, переход права собственности на арендованное имущество сам по себе не является основанием для изменения в судебном порядке условий договора аренды. Кроме изменения договорных данных, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.
Факт обмена части договора может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. В этом случае дополнительное соглашение подлежит регистрации, если договор аренды подлежит государственной регистрации (статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 5 мая 201013 г. N00-ФЗ) 01. 09. 2013), установленная пунктом 9 Постановления ВАС РФ от 16. 02. 2001 N 59 (в ред. Федерального закона от 5 мая 201013 г. N00-ФЗ).
По общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя (перенайма) передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс Российской Федерации допускает перемену лица на стороне арендатора без согласия арендодателя в случае смерти гражданина, сдающего имущество в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 617, пункт 2). (Гражданский кодекс Российской Федерации). Арендодатель не вправе отказать наследникам в заключении договора на оставшийся срок, если заключение договора не зависит от личных качеств арендатора.
В случае смерти гражданина, сдающего в аренду движимое имущество, это специальное правило не применяется, но положения статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации действуют в полном объеме. Однако в договорах аренды, где арендатором является гражданин, целесообразно указать, что смерть арендатора не является основанием для изменения условий договора или его расторжения, чтобы защитить интересы наследников арендатора.
Ликвидация юридического лица (арендатора или арендодателя) в соответствии со статьей 61 Гражданского кодекса РФ сопровождается прекращением договора аренды (статья 419 ГК РФ). И наоборот, при реорганизации юридического лица договор аренды не может быть расторгнут в силу универсального правопреемства (ст. 58 и 387 ГК РФ).
В этой связи следует также обратить внимание на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Исполнительного совета ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. N 11408/10. Согласно сообщению ВАС РФ, в соответствии со статьей 2 Положения (ЕС) № 61-63 ГК РФ при ликвидации юридического лица право собственности на его имущество переходит к другому лицу (если оно продается при недостаточности средств для удовлетворения требований кредиторов) или к другому лицу. Учредитель (участник). В этом случае обязательство в форме аренды сохраняется в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если арендные отношения заключены с органом государственной власти, органом местного самоуправления или отдельным юридическим лицом, которому арендованное имущество принадлежит на праве оперативного или финансового управления, арендатор вправе рассчитывать на сохранение арендных прав в следующем порядке вступления в арендные отношения с другим юридическим лицом на основе частного капитала.
Как уведомить арендатора о смене собственника арендованного имущества?
Доброе утро! Подскажите, пожалуйста, как составить уведомление о смене «собственника»? Статус: ‘ИП’ жена ‘ИП’ муж договаривается с нотариусом о праве пользования общим имуществом (нажитым в браке и зарегистрированным на имя ‘ИП’ жены). Жена намерена сдавать в аренду зарегистрированную на нее нежилую площадь. Предполагается, что с арендатором будет заключен новый договор на имя «супруги ИП» (дополнительное соглашение не будет оформлять смену сторон, так как «супруга» ИП в будущем будет закрыта).
Таким образом, как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого участка (за исключением новых договоров): написать уведомление, информационное письмо или гарантийное письмо? Как правильно внести изменения в текст документа?
Здравствуйте! В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в соответствии с общей позицией Верховного суда РФ. Арендатор вправе отказаться от заключения нового договора и вправе руководствоваться условиями ранее заключенного (за исключением фактической информации о собственнике). 66 от 11 января 2002 года.
Уведомление должно быть подписано старым владельцем и содержать полные сведения о новом владельце, а также четкое и недвусмысленное указание на переход к новому владельцу всех прав и обязанностей, вытекающих из договора. С этого момента арендатор обязан перечислять арендную плату на реквизиты нового собственника (п. 23 Постановления № 66 от 11 января 2002 г.).
Поэтому уведомление подписывает «старый собственник», указывая, что сведения изменились.
Вариант 1: Оформить уведомление на бланке нового собственника.
01. 02. 2015з о смене контрагента «собственника» по договору аренды нежилого помещения с 01. 02. 2015з. В отношении нежилых помещений, расположенных по адресам:. ИП 1 на ИП 2.
01. 02. 2015 г. просим Вас учесть факт данного изменения при подаче платежей по договору аренды нежилого помещения от 01. 02. 2015 г. и подписать дополнительное соглашение к данному договору и вернуть его копию. Адрес: .
Приложение: 1. Дополнительное соглашение № 01. 02. 2015 от 12 января 2016 года по договору аренды от 12 января 2016 года.
Вариант 2: Написать уведомление на бланке старого собственника:
01. 02. 2015з о смене контрагента «собственника» по договору аренды нежилого помещения с 01. 02. 2015з. В отношении нежилых помещений, расположенных по адресам:. ИП 1 на ИП 2.
01. 02. 2015 г. просим Вас учесть факт данного изменения при подаче платежей по договору аренды нежилого помещения от 01. 02. 2015 г. и подписать дополнительное соглашение к данному договору и вернуть его копию. Адрес: .
Приложение: 1. Дополнительное соглашение № 01. 02. 2015 от 12 января 2016 года по договору аренды от 12 января 2016 года.
Что делать с дополнительными соглашениями к договору аренды? Вносятся ли изменения в преамбулу пункта вместе с договором (наименование арендодателя) и реквизитами? Как оформляется дополнительное соглашение? Нужно ли новому владельцу ставить подпись?
Вариант 1: ИП 1 с одной стороны и арендатор ИП с другой стороны договорились внести следующие изменения.
2 Вариант ИП 2 С одной стороны, арендатор, согласился внести следующие изменения: с другой стороны, арендатор согласился внести следующие изменения.
Какой вариант уведомления и допика является правильным?
Что такое переуступка прав?
Переуступка прав аренды — это смена того, кто ранее заключил договор аренды. В большинстве случаев арендатором является лицо, нанимающее помещение, и все права и обязанности перед арендодателем заканчиваются с прекращением действия договора.
При письменном согласии арендодателя договор аренды может быть изменен на контракт.
Чем он отличается от аренды?
Договоры аренды и лизинга очень похожи. Разница заключается в том, что в первом случае предыдущий арендатор не имеет никаких прав на арендуемое имущество и никаких обязательств перед арендодателем после окончания договора.
Во втором случае права на арендуемое помещение и обязательства первоначального арендатора перед арендодателем не исчезают. Арендатор остается одной из сторон договора. По сути, право на аренду помещения передается одному или нескольким лицам, которые затем платят арендодателю.
Такой подход применяется в основном к крупным офисным и деловым помещениям, таким как торговые центры, салоны красоты и бизнес-центры. Собственник организации сдает в аренду всю площадь, а арендатор по договору субаренды сдает отдельные офисы или помещения третьим лицам и платит обязательную арендную плату собственнику.
Правовая база
Арендатор официально уполномочен
Почему это необходимо?
Субаренда может стать отличным решением в сложных ситуациях, когда прежний арендатор не может в дальнейшем сдавать здание в аренду. В этом случае владельцу здания можно предложить другого кандидата для переуступки аренды.
Переуступка может произойти и в других случаях, например, когда арендатор решает прекратить аренду здания или когда срок аренды истекает и продлевать его не собираются. Для владельцев такое назначение выгодно тем, что им не нужно искать новых кандидатов.
Это экономит время и силы, хотя, скорее всего, придется заплатить так называемую комиссию бывшему арендатору.
Плюсы и минусы этого решения
Новый арендатор не всегда может удовлетворить арендодателя, который из-за личной симпатии или положительного отношения к его бизнесу сделал скидку в оплате или предложил другие льготы предыдущему арендатору.
Как правильно осуществить эту процедуру?
Закрытие договора об оплате требует повторного заключения договора. Согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, подарить право аренды нельзя, так как передача в дар территории коммерческой организации не допускается. Порядок заключения договоров безвозмездного пользования регулируется статьями 388, 389 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомление арендодателя.
Арендаторы имеют некоторые ограничения на расторжение договоров, касающихся арендуемых помещений. Например, при заключении договора аренды или переуступки прав требуется согласие собственника.
Согласно письму № 66 Департамента Высшего арбитражного суда, единственным исключением является возможность предварительной переуступки в договоре между арендатором и собственником.
В этом случае консенсус не требуется, так как вопрос был заранее определен на стадии заключения договора.
Положение.
Если помещение принадлежит государству, переуступка может быть осуществлена только после аукциона. Процедура аукциона определена в статье 17 Закона о защите конкуренции ст. 153-F3.
Такой вид сделки обычно более выгоден, чем при аренде помещения частным лицом. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.
В ходе аукциона должен быть подготовлен следующий перечень документов
Даже после победы на аукционе новый арендатор должен получить письменное согласие от арендодателя, если в договоре с предыдущим арендатором не предусмотрено иное.
Договоры
В договоре о передаче прав собственности всегда должно быть указано следующее.
Вид переуступки прав аренды должен быть таким же, как и у первоначального договора аренды.
Если договор аренды зарегистрирован в Россреестре, переуступка прав аренды должна быть зарегистрирована там же в том же порядке.
Регистрация.
Договор должен быть зарегистрирован в соответствующем компетентном государственном органе. Росс Лестер.
Для регистрации необходимы следующие документы.
Каковы последствия такого решения?
После подписания договора перенайма все условия и обязательства предыдущего арендодателя перед собственником перестают действовать, а условия и обязательства нового арендодателя остаются в силе.
Как изменить стороны договора аренды?
У меня есть договор аренды нежилого здания, зарегистрированный в Росреестре. По этому договору я являюсь арендодателем как физическое лицо. Арендатор — юридическое лицо.
В настоящее время я зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Я хочу арендовать эту недвижимость как индивидуальный предприниматель. Кроме того, мне необходимо внести изменения в объект договора (точнее, в новом кадастровом паспорте изменилась площадь некоторых мест).
Скорее всего, вам придется подписать дополнительное соглашение к договору аренды и зарегистрировать его в Roseleest.
Но что должно быть указано в преамбуле к соглашению? Мне нужно вписать себя как физическое лицо в качестве арендодателя, и что-то на основании государственного сертификата физического лица как индивидуального предпринимателя вписать в текст и внести изменения в договор, чтобы изменить название «арендодатель». Читать Иванова Ивана Ивановича?
Или это делается другим способом? Присвоение права требования на основании договора довольно нелепо — ведь это я, а я только зарегистрирован как предприниматель.
Но изменения все равно нужно вносить. Это связано с тем, что арендатор хочет получить лицензию на продажу алкоголя и ему нужна вся документация, оформленная в соответствии с законом. (Я уже перезаключил договоры на электроснабжение и коммунальные услуги для этих объектов как индивидуальный предприниматель).
Аннулирование предыдущего договора и заключение нового — не вариант. Это связано с тем, что сумма государственных обязательств очень велика, а сроки затягиваются.
Здравствуйте! Возможно, в вашем случае было бы предпочтительнее расторгнуть договор аренды с физическим лицом и заключить новый договор аренды с заказчиком как с индивидуальным предпринимателем.
Мария, не забудьте про госпошлину на заключение нового договора — 15 000 рублей. Не все так просто. Да, сроки увеличиваются. Сначала нужно подать заявление на расторжение предыдущего договора, потом заключить новый договор.
Тем более в принципе — больше никаких существенных изменений в договор не вносилось!
Еще вариант: подписать дополнительное соглашение об отчетности (например):
В связи с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, стороны договорились внести следующие изменения в договор: 1. Составить преамбулу к договору со следующей формулировкой: текст договора.
Доброе утро! Мы планируем открыть индивидуальный бизнес по продаже одежды под собственным брендом. Так как у нас нет собственного швейного производства, мы планируем отшивать одежду у посторонних людей (у частных лиц, индивидуальных предпринимателей или швейных компаний). Форма сотрудничества с цехами предполагает, что они будут оказывать нам швейные услуги (а не продажу готовой продукции). В связи с этим у нас возникло несколько вопросов: 1) При такой форме сотрудничества с мастерскими мы сами выступаем в роли производителей одежды, верно? Мастерская должна просто оказывать услуги по пошиву одежды. 2) В заявлении о соответствии наши индивидуальные предприятия должны быть указаны как производители/производители, верно? 3) Какой адрес производства лучше всего указать в декларации о соответствии? Тень в том, что мы не привязаны к цеху. Сегодня мы шьем в одном цехе, завтра — в другом. Каждый раз, когда мы имеем дело с производством, почти никто не выдает нового заявления. 4) Должны ли мы всегда иметь при себе документы для проверки легальности нашей продукции на случай контроля со стороны государственных органов? Я видел много видео, когда они приходят в магазин с контролем и требуют документацию на продукцию. — Заявление о соответствии (тут все понятно, вопросов нет) — Договор с пошивочным цехом — Акт приема-передачи товара по договору пошива — возможно, еще какая-то документация требуется, когда вы покупаете готовый товар где-то. Обратите внимание, что здесь указан полный перечень приобретенных вами товаров. Однако если есть договор на пошив, то есть и накладная с полным перечнем купленного товара.
Телефон упал и треснул экран, отнес в частное учреждение для ремонта, сказали, что экран нужно заменить, телефон отправили в ремонт 26.05.24, экран поплыл 3.06.24, принесли 5.06.24. Вернули на диагностику по гарантии (гарантия 1 месяц), в ремонте по гарантии отказали. Ссылаются на механическую поломку. Телефон не падал, не стучал, не нажимался, экран полностью целый, возвращать деньги отказались, экран не отображается Стоимость ремонта 10000 иен при замене! Можно ли как-то получить возврат денег или замену экрана?
Добрый вечер!!! Если договор аренды квартиры заключен на год, могу ли я сократить срок договора не до года, а до 11 месяцев, согласовав дополнение к договору и установив новый срок?
Срок аренды помещения по договору истек 24.06.30. (У меня два выстроенных помещения, одно — склад, другое — офис). Арендатор начал переписку о продлении договора 24.05.16. Я ответил, что согласен продлить наши существующие отношения и договорился о подготовке письма. 20. 05. 24. В моей переписке был задан следующий вопрос: «Доброе утро. Увеличится ли ваша арендная плата на 7 процентов? Конечно, я ответил, что меня это не устраивает. Потому что за предыдущий год есть объективный аргумент, что сразу увеличиваются расходы на 40% и мешает квартплата (комната одна с двумя отключенными батареями примерно с марта и одна лопнула, был потоп. Чисто по счастливой случайности все поддоны будут подняты и запущены заранее, как будто они этого ждут и ничего важного не происходит, как будто все столы только надуваются. 20. 05. 24 пытаюсь дозвониться по указанному номеру — не принимают. 21 и 22 я снова общаюсь на ту же почту — отправила письмо, написала, что безуспешно звонила, но я все равно настаиваю на той же стоимости аренды. В договоре прописано, что владелец должен быть предупрежден за 50 дней до повышения арендной платы. Однако меня должны были предупредить именно 10.05.24, когда речь зашла о цене, так как она уже была потеряна в последнее время. В течение месяца находится няня, а 20.06.24 приходит на почту и в почтовом ящике подписывает новый 11-месячный договор с повышенной ценой. 20.06.24 я наконец-то смогла связаться с секретарем договорного отдела, которая смогла сообщить мне, что срок договора истекает 20.06.24. Мне сообщили, что срок истек, они готовят контракт