01. 01. 1970 print Одним из способов продажи бизнеса является продажа всего бизнеса как единого комплекса недвижимости. Этот процесс имеет свои уникальные особенности и выгоден как продавцу, так и покупателю.
Процесс заключения договора купли-продажи бизнеса можно разделить на несколько этапов
Этап 1. Выдача решения о покупке компетентным органом юридического лица. В большинстве случаев данный договор является значимой сделкой для продавца (покупателя). Кроме того, он предполагает продажу (приобретение) активов, стоимость которых может превышать 25 % балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.
Существенные сделки требуют одобрения Совета директоров, если цена сделки составляет 25-50 % балансовой стоимости активов компании, или Общего собрания акционеров (участников), если цена сделки превышает половину этой суммы. Общая стоимость активов общества (Федеральный закон «Об акционерных обществах», § 79; Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», § 46).
Этап 2: Подготовка документов, являющихся неотъемлемой частью договора купли-продажи. Такими документами являются следующие (статья 561 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Этап 3: Уведомление кредиторов. Как уже упоминалось выше, стороны обязаны сообщить кредиторам о продаже бизнеса до его передачи покупателю (статья 562, пункт 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора оформляется просто или направляется под расписку заказным письмом. По общим правилам, кредиторов уведомляет продавец обязательства, а также покупатель по соглашению сторон.
Кредиторы, не согласившиеся на перевод долга, могут потребовать от продавца досрочного исполнения обязательств перед ними и возмещения причиненного им ущерба. Кредиторы также могут потребовать от суда расторжения договора купли-продажи бизнеса полностью или частично (Постановление ФАС ВАО от 13 февраля 2004 г. по делу Ф03-А73/04-1/32, Постановление от 20 октября 2004 г. КА-А40/8486-04-П (ФАС Московского областного округа) в ФАС Московского областного округа).
Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев с даты получения уведомления. Кредитор, не получивший уведомления, может реализовать свои права в течение одного года с даты, когда он узнал об этом.
Шаг 4: Подписание договора купли-продажи бизнеса со сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прилагаются все вышеперечисленные документы. В традиционной западной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие тома гарантированного формата, содержащие сотни и тысячи страниц.
Существенными условиями такого договора являются предмет (т.е. сам комплекс недвижимости) и условия о том, что одна из сторон сделки должна быть согласована в письменной форме.
Параграф 8 главы 30 Гражданского кодекса не содержит специальных правил о цене продажи бизнеса. Однако это условие также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 ГК РФ, посвященная вопросу цены договора купли-продажи недвижимости. Из данной нормы можно сделать следующие выводы Договор купли-продажи недвижимости расторгается при наличии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене. Кроме того, эта цена должна учитывать стоимость любого вида имущества, входящего в состав бизнеса*.
Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи бизнеса. На этом этапе орган юстиции регистрирует договор по месту нахождения предприятия как сложное имущество.
Этап 6: Фактическая передача комплекса недвижимости покупателю. Это осуществляется в соответствии с законом о передаче. С момента подписания его сторонами компания считается переданной покупателю.
Передаточное право должно содержать информацию о структуре бизнеса и сведения о кредиторах. В нем также содержатся данные об отсутствии передаваемого имущества. Кроме того, в законе может быть перечислена обязанность по передаче в случае утраты имущества продавцом.
В этом случае продавец обязан подготовить компанию к передаче и составить передаточное право, если иное специально не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).
Шаг 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (пункт 1 статьи 564, пункт 1 статьи 564 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на бизнес переходит к покупателю. Сразу после фактической передачи имущественный комплекс подлежит государственной регистрации. Регистрация прав осуществляется органом юстиции по месту регистрации предприятия в качестве юридического лица (ст. 22 № 1, Закон от 21 июля 1997 г., п. 2).
Имущественные комплексы часто включают в себя отдельные строительные объекты. Переход прав на бизнес приводит к смене собственника и этих объектов (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 2). Таким образом, на практике одновременно и при регистрации договоров купли-продажи бизнеса регистрируется и переход права собственности на недвижимость.
Возможны случаи, когда покупателю передается недвижимость с дефектами. Какие права имеет покупатель в этом случае?
Во-первых, дефекты недвижимости или ее утрата могут быть очевидны уже в момент передачи по договору передачи. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца соответствующего снижения рыночной цены. Договор купли-продажи может предусматривать право на предъявление иных требований к продавцу. Однако в этом случае покупатель лишается возможности требовать снижения цены.
Во-вторых, покупатель имеет право потребовать уменьшения цены, если в рамках бизнеса ему были переданы обязанности продавца, не указанные в договоре купли-продажи или договоре уступки. Однако продавец может доказать, что покупатель знал о существовании такого обязательства. В этом случае покупатель не имеет права требовать уменьшения цены бизнеса.
В-третьих, чтобы уведомить продавца, покупатель должен был обнаружить недостаток имущества (или отсутствие определенного вида имущества). Последний может немедленно заменить его на имущество подходящего качества (или может упустить недостающее имущество).
Процесс купли-продажи бизнеса связан со значительными финансовыми рисками и рисками как для продавца, так и для покупателя. Для их снижения рекомендуется
Только соблюдая эти правила на всех этапах продажи и покупки бизнеса, а также придерживаясь грамотного предложения юридической помощи, можно рассчитывать на положительный результат.
* Брагинский М.И., Витрянский В.В. Обычное право. Договоры о передаче активов. М.: 2002.
Сергей Рыбаков, руководитель отдела по правовым вопросам, Консалтинговая группа «Тензор».
В статье использованы фотографии с сайта freepik.com.
Энциклопедия решений. Бизнес-продажи (июль 2024)
Предприятием как объектом права признается совокупность активов, используемых для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как комплекс имущества признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия входят все виды имущества для осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, акции, сырье, права требования, долги, права и т.д., которые индивидуализируют предприятие, его продукцию, проекты и услуги (торговые марки, проекты и услуги. товарные знаки, сигналы) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 2 ст. 132 ГК РФ).
Договоры коммерческой купли-продажи выделяются в отдельный вид договора купли-продажи. Отношения, основанные на них, изначально регулируются положениями параграфа 8 главы 30 Закона РФ. Параграф 7 той же главы (ст. 549 ГК РФ), и, наконец, не регулируются положениями указанных параграфов, если не урегулированы общими положениями законодательства РФ. О купле-продаже и рынке купли-продажи (статья 454, параграф 454 Гражданского кодекса Российской Федерации). По сути, договор продажи бизнеса часто рассматривается как направленный на продажу «бизнеса» в связи с тем, что договоры, недвижимость, оборудование и другие активы, используемые в конкретной деятельности, сами по себе таковыми не являются. Считается, что недостаточно обозначить договор купли-продажи как договор продажи бизнеса (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 28. 07. 2015 N Ф09-5061/15, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03. 09. 2014 N Ф04-7329/ 14, N 10-АК от 1 июля 201015 г. N 10АП-4411/15), а также простая продажа активов, входящих в состав бизнеса, по различным договорам купли-продажи и рыночным договорам недостаточны для квалификации этих договоров в качестве виртуальных сделок, подпадающих под торговые операции. Для продажи бизнеса (Апелляционное определение Апелляционного суда по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 20. 03. 03. 03. 03. 03. 2015, Постановление ФАС Поволжского округа от 22. 05. 2014 N Ф06-5108/13 13 ).
Согласно пункту 1 статьи 560 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, второй абзац Гражданского кодекса Российской Федерации), который редактируется и проверяется сторонами с приложением (пункт 2 статьи 561 Гражданского кодекса Российской Федерации):
— Отчет независимого аудитора о составе и стоимости компании*(1)
— перечень всех обязательств (долгов), входящих в состав компании, с указанием кредиторов, характера, суммы и сроков предъявления требований.
Если этих документов нет, договор является незаключенным (Постановление 4-го ААС N 04АП-6458/14 от 16 января 2015 года, Апелляционное определение СК по гражданскому делу Свердловского районного суда от 12 апреля 2014 года, дело N 33-14934/2014) Однако если стороны не согласовали договор ( отчет не свидетельствует о незаключенности договора, если стороны приняли меры, направленные на фактическое исполнение договора (который составлен в форме единого документа, подписанного сторонами), например, просто потому, что товарно-материальных ценностей не существует (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2015 г., Дело N Ф03-3516/ 15).
Несоблюдение формальностей при заключении договора о продаже бизнеса влечет его недействительность (пункт 2 статьи 560 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договоры продажи бизнеса не подлежат государственной регистрации (часть VIII статьи 2 Федерального закона N 302-ФЗ от 30 декабря 2012 года); регистрируется только переход права собственности на бизнес к покупателю. При этом такая регистрация (и, соответственно, переход права собственности на бизнес к покупателю) осуществляется непосредственно после передачи бизнеса покупателю, если иное не предусмотрено договором (статья 564 Гражданского кодекса) Российской Федерации). При этом покупатель вправе распоряжаться переданным имуществом и правами, если договором предусмотрено, что продавец сохраняет право собственности на переданный покупателю бизнес до оплаты бизнеса или до наступления иных обстоятельств. в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (статья 564, пункт 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку бизнес содержит обязательства, кредиторы, у которых возникли эти обязательства в связи с продажей бизнеса, должны быть уведомлены об этом в письменной форме. Эти обязательства должны быть исполнены одной из сторон договора до передачи бизнеса (пункт 1 статьи 562 Гражданского кодекса Российской Федерации). Последствия нарушения этой обязанности или передачи обязательства покупателю в составе предприятия без согласия кредитора предусмотрены ст. ст. Кредитор, не уведомивший в письменной форме продавца или покупателя о своем согласии на перевод обязательств, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать расторжения договора или досрочного исполнения обязательства. Покупатель может потребовать от продавца расторжения договора или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия полностью или частично недействительным. Аналогичные иски могут быть предъявлены также кредиторами, которые не были уведомлены о продаже бизнеса, но в течение одного года с даты, когда они узнали или должны были узнать о передаче бизнеса от продавца к покупателю. Продавец и покупатель несут солидарную ответственность по всем долгам, включенным в переданный бизнес и перешедшим к покупателю без согласия кредиторов.
Передаточный акт содержит сведения о составе предприятия и информирует кредиторов о продаже предприятия, недостатках переданного имущества и имуществе, которое продавец не выполнил по причине утраты. С момента подписания акта бизнес считается переданным, а риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе бизнеса, переходит к покупателю (статья 563 Гражданского кодекса РФ).
Если в передаточном акте содержатся сведения о выявленных недостатках и утрате имущества предприятия, покупатель вправе потребовать соответствующего уменьшения рыночной цены предприятия, если не предусмотрено право на предъявление в дальнейшем иных требований в таких случаях. Договор купли-продажи бизнеса (статья 565 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель вправе рассматривать аналогичные требования в случае уступки ему части долгов (обязательств) продавца к нему как часть долгов (обязательств) продавца, если продавец не докажет, что покупатель договор об осуществлении деятельности и признавал такие обязательства (обязанности) в момент передачи (пункт 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если продавец получил уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в рамках обязательства, или в связи с неувязкой конкретного вида передаваемого имущества, незамедлительно заменил его на имущество ненадлежащего качества либо покупатель утратил это имущество (пункт 4 той же статьи). Наконец, в соответствии с пунктом 5 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора или изменить его и потребовать возмещения убытков от лица, которое отвечало сторонам по договору. В связи с недостатками, за которые отвечает продавец, предприятие было признано непригодным для целей, указанных в договоре купли-продажи. Эти недостатки признаны неустранимыми продавцом на условиях и в сроки, установленные в соответствии с Гражданский кодекс Российской Федерации, другие законы, иные правовые акты или договоры.
Нормы российского гражданского законодательства о последствиях недействительности сделки, изменения или расторжения договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание полученного по договору с одного или обоих, если эти последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы продавца и покупателя договор купли-продажи не противоречит публичным интересам, при условии, что (статья 566 Гражданского кодекса РФ). Запрет на своеобразное взыскание всего полученного в рамках сделки применяется, в частности, в случаях, когда покупатель потратил значительные средства на реструктуризацию бизнеса и его характеристики были значительно улучшены (п. 21.02 ППВС РФ 5.
*(1) По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» данное заключение может быть составлено как аудиторской организацией, так и индивидуальным аудитором.
Образцы договоров купли-продажи (заполненные формы)
Бизнес Строительство Строительство №.
Юридический адрес и банковские реквизиты сторон.
*Нажмите на одну из этих кнопок, чтобы помочь вам классифицировать полезности документа. Спасибо!
Права и обязанности
В этом разделе разъясняются положения, в соответствии с которыми стороны выполняют условия договора на основе своих заключений. Терминология может быть различной. Главное, чтобы она не выходила за рамки правового поля. Наиболее распространенной является следующая формулировка.
Договоры купли-продажи будущих объектов на офисном рынке: как это работает
Будущие договоры купли-продажи (FPSA) — юридическая конструкция, широко представленная на рынке недвижимости, в частности, офисов и складов. Компании, представляющие 80 % всех офисных площадей в Москве, продают объекты по ДПМ (Stone, Mr Group, Sminex, Forma). Договоры купли-продажи будущей недвижимости отличаются от ДПН и других форм и имеют ряд особенностей. Например, согласно статье 455 Гражданского кодекса РФ, ДКПБВ приобретает объекты, которые еще не существуют, но будут созданы. Применительно к рынку недвижимости это квадратные метры, произведенные производителем, который выступает в роли продавца. К договору применяются общие положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения купли-продажи и рынка. Формат сделки ДКПБВ нашел широкое применение на рынке недвижимости относительно недавно. Некоторое время к этой форме договора относились с осторожностью, напоминая о распространенном на заре рынка сборнике «предварительный плюс основной договор купли-продажи и рыночная практика». Однако по своей сути ДКПБ принципиально отличаются от предварительных договоров купли-продажи и рыночных договоров и, как показывает последняя судебная и законодательная практика, являются не более чем двумя частями сделки по защите прибыли и коммерческой недвижимости. Ниже приведены основные отличия ДКПБ от других договоров, которые также могут быть использованы в подобных сделках
Отличия от предварительных договоров купли-продажи (ПДП)
Контракты Future Future и DCPP имеют разные объекты. Как и другие договоры купли-продажи, ДКПП регулирует передачу определенных объектов в собственность покупателя. С другой стороны, один договор определяет лишь обязанность сторон заключать будущие договоры на согласованных условиях. Иными словами, покупатель не может предъявить иск к продавцу вещи, поскольку в предварительном договоре не указано обязательство по передаче вещи. Согласно MACP, необходимо заключить только основной договор. Также важно отметить, что после расторжения предварительного договора, если одна из сторон не направила другие требования о расторжении основного договора, он просто перестает действовать. Иными словами, чтобы защитить свои права, покупатель должен следить за сроком действия договора. В рамках PPCBV право требовать передачи объекта не зависит от окончания срока, указанного в договоре. В настоящее время предварительные контракты практически не требуют исполнения. Покупатели и продавцы пришли к выводу, что гораздо разумнее определить условия договора в ППБВ, чем заключать два договора и утяжелять весь процесс строительства.
ПСБ и проектные договоры: различия в форме
По договору строительного подряда подрядчик изготавливает объекты в соответствии с заданием заказчика на участке заказчика. В отличие от договора строительного подряда по Конвенции ДКПБВ, права на объект принадлежат продавцу, который обязуется не только осуществить строительство, но и передать готовый объект с определенными характеристиками в собственность. В договорах строительного подряда цена является комплексной. Она включает в себя стоимость материалов, оборудования, рабочей силы, вознаграждение подрядчика и другие расходы, размер которых постоянно меняется в сторону увеличения. При покупке объекта в рамках ДКПБВ на покупателя не перекладываются риски, увеличивающие стоимость материалов и работ. Эти риски принимает на себя производитель, определяя конечную стоимость объекта в будущем. Кроме того, ДКПБВ не предполагает активного взаимодействия сторон в процессе строительства объекта, но по договору заказчик должен сам контролировать ход и качество работ и оказывать содействие подрядчику.
Договор подряда или контрактное соглашение?
Сделки по покупке коммерческой недвижимости, которая еще не построена, чаще всего заключаются в одной из двух форм договора. Контракты с главой (ECA) или DCPBV. В первом случае средства, размещенные дольщиком на трастовом счете, остаются в банке до завершения строительства объекта. Подрядчик не может использовать для строительства средства, полученные от покупателя, и использует средства банковского кредита. В конечном итоге это сказывается на цене объектов покупателя. Если подрядчик окажется недобросовестным и не выполнит свои обязательства в срок, средства могут быть возвращены дольщикам в размере внесенной суммы. Увеличение стоимости недвижимости. В рамках BVSPA компании могут финансировать строительство объектов недвижимости за свой счет или использовать средства покупателя или партнеров. Это позволяет регулировать ценообразование. Кроме того, договор купли-продажи будущих объектов позволяет сторонам создать более гибкую систему прав и обязанностей в договоре и определить гарантии конкретной сделки, а не общего характера. Это позволяет, в частности, детально прописать санкции за несоблюдение условий договора и за срыв сроков. Важным преимуществом DCPBV также является возможность покупателя возвращать НДС с каждого платежа по контракту до завершения проекта. В случае с DEPA это возможно только после завершения строительства, а не с общей суммы платежа.
Владислав Сурков — партнер компании Platform. legal.
Мнение автора, чьи статьи публикуются в разделе «Мнение», может не совпадать с мнением редакции.