Владельцы бизнеса, полагающие, что смогут избежать претензий Федеральной налоговой службы, официально зарегистрировав свою деятельность, заблуждаются. На самом деле даже те, кто добросовестно платит налог с доходов от сдачи квартир в аренду, могут остаться в долгу перед налоговыми органами. Ниже рассказывается, в каких случаях это возможно.
Проблема № 1: Коммунальные платежи взимаются с арендаторов «по счетчику» {SPACE}.
Многие владельцы недвижимости искренне считают себя рачительными налогоплательщиками, но не платят налоги в рамках своего бюджета. Один из распространенных вариантов стать налогоплательщиком — не включать сумму коммунальных платежей в доход, который вы получаете от своих арендаторов.
Как известно, при сдаче жилья в аренду владельцы взимают с арендаторов следующие платежи.
Если арендатор перечисляет арендодателю только арендную плату и самостоятельно оплачивает все коммунальные услуги, то подоходный налог взимается только с суммы арендной платы. Однако такой вариант встречается крайне редко.
В большинстве случаев арендная плата включается в общую стоимость аренды. Как разъясняет Минфин (письмо Минфина России от 2 января 2019 г. № 03-04-05/5889), оплата полученных коммунальных услуг также может быть признана доходом собственника (и, соответственно, должна облагаться налогом).
Эксперты КонсультантПлюс рассказали, как облагается НДФЛ доход от сдачи в аренду дома (квартиры). Получите бесплатную пробную версию К+ и переходите к объяснению.
Доход от оказания собственником коммунальных услуг признается, если оплаченные услуги не зависят от показаний счетчиков. В частности: счета за услуги электроснабжения не облагаются налогом, а счета, связанные с оказанием услуг, облагаются.
Казначейство выдвигает логику, согласно которой собственники должны оплачивать эти расходы независимо от того, сдается квартира в аренду или нет. Это означает, что они экономят на собственных расходах, перекладывая их на плечи арендаторов. Такая экономия признается формой дохода, и с полученной суммы должен быть уплачен налог.
Напротив, оплата коммунальных услуг по счетчику не является доходом собственника и не подлежит налогообложению.
Физические лица могут узнать из документа «КонсультантПлюс», как правильно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с доходов по договорам аренды (найма) имущества. Получите тестовый доступ к К+ и перейдите к рекомендациям экспертов. Бесплатно.
Проблема №. 2: Арендаторы за свой счет делают улучшения, которые не отделяют их от арендуемого жилья.
Нередко долгосрочные арендаторы делают ремонт и другие улучшения в арендуемом жилье. Поскольку все это остается в квартире и передается владельцу, они также являются его доходом, полученным в натуральной форме.
С дохода, полученного в натуральной форме, также необходимо уплатить налоги (письмо Минфина в № 03-04-05/79439 от 29 декабря 2016 года).
При этом неважно, были ли расходы на ремонт компенсированы за счет арендной платы по договору с собственником или арендатор не получил никакой компенсации. В любом случае ФНС вправе рассматривать их как доход и доначислить налог.
Вопрос №. 3: Признается ли арендная деятельность предпринимательской
По общему правилу услуги по сдаче жилья в аренду физическим лицом НДС не облагаются. Однако Федеральная налоговая служба может доначислить НДС в дополнение к налогу на доходы физических лиц.
Этот риск возникает, когда деятельность собственника признается бизнесом, но физическое лицо не участвует в нем.
Если собственник сдает квартиру в аренду и облагается налогом на прибыль, НДФЛ или патентами, то ФНС не будет ему доначислять НДС.
По мнению Верховного суда РФ, эта деятельность не может считаться бизнесом, если нижний дом сначала был куплен для личных нужд, а потом стал сдаваться в аренду из-за отсутствия потребностей (определение Верховного суда РФ от 18. 11. 2004 № 23). В этом случае владелец платит налоги как физическое лицо.
Однако если у собственника в собственности много квартир, то она была намеренно приобретена для сдачи в аренду /125@).
Результат.
Владельцы обнаруживают, что должны Федеральной налоговой службе, не признавая этого. Необходимо проверять дополнительные доходы от коммунальных платежей, доходы в виде ремонта, сделанного арендатором, и т. д. Конечно, ФНС не может тщательно контролировать весь рынок аренды, но при выборочных проверках существует риск доначисления подоходного налога, что является риском в случае специализированной арендной деятельности и НДС.
Подробнее о том, как рассчитать подоходный налог для физических лиц, читайте в статье Подоходный налог Подоходный налог.