Вы готовитесь снять жилье. Проверили все документы у арендодателя, всё в порядке. Сейчас время взглянуть на договор аренды, который он предоставил вам для подписания. Неужели там нет чего-то, о чём впоследствии пожалеете?
Давайте разберемся, какие условия должны присутствовать в договоре, а какие лучше исключить, а также что важно отметить в акте приёма-передачи жилья. Можно не читать всю статью, просто скачайте наш образец договора аренды и адаптируйте его под свои нужды.
Или же пройдите через все разделы статьи, чтобы понять каждый аспект.
Аренда или найм?
Согласно законодательству, аренда и найм — это разные договоры, регулируемые по-разному. Если физическое лицо снимает квартиру, это найм. Аренда же применяется при использовании нежилых помещений или жилых помещений юридическими лицами.
Обычно в разговорной речи найм жилья называют арендой. Мы также используем этот термин в статье. Если вы юрист и это раздражает вас, прошу прощения.
Предмет аренды
Этот пункт обычно не вызывает затруднений, но лучше проверить адрес квартиры в договоре: он должен точно совпадать с адресом квартиры, которую вы собираетесь снимать. Если вы берёте в аренду всю квартиру, в договоре должно быть указано именно «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».
Важно также указать площадь квартиры в договоре как дополнительный способ проверки и гарантии. Эта же площадь должна совпадать с указанной в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Дополнительно можно проверить характеристики квартиры, включая площадь, на кадастровой карте — это быстро и бесплатно. В разделе поиска выберите ОКС (объект капитального строительства) и введите кадастровый номер квартиры. Кадастровый номер также следует внести в договор — это основной идентификатор объекта.
Залоговая страховка
При заключении договора аренды квартиры часто упоминается понятие депозита. Его могут называть по-разному: залог, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Обычно эта сумма соответствует стоимости одного месяца проживания, но иногда она может отличаться. Этот аспект абсолютно законен.
Важно помнить, что залоговая сумма остается у владельца только в случае нарушения вами условий договора аренды, при котором вам нужно будет компенсировать ему убытки сверх стоимости аренды: например, если вы повредили мебель, сломали кран или постоянно задерживаете оплату.
Убедитесь, что в договоре прописаны условия возврата залоговой суммы, если вы решите выселиться раньше срока и не уведомите об этом арендодателя в установленные сроки. Ведь могут возникнуть ситуации, когда неожиданно теряешь работу, проигрываешь несколько зарплат в покер или вдруг решаешься на внезапный брак — в таких ситуациях времени на уведомление владельца может просто не быть.
Следовательно, в контракте на аренду следует указать, что залоговый платеж возвращается полностью после завершения договора, включая случаи досрочного расторжения по вашей инициативе.
Если владелец настаивает на ответственности за ваш внезапный уход, предложите альтернативу — штраф.
Залоговый платеж не является предварительным удержанием на случай форс-мажорных обстоятельств и не является бонусом за аренду жилья. Это денежный резерв, из которого владелец квартиры может удержать средства, которые вы не оплачиваете по собственной воле.
Отличия залогового платежа от задатка и аванса
Существует несколько видов платежей, которые стороны используют для обеспечения при заключении контракта. Задаток, аванс, залоговый платеж — все это разные вещи, и в зависимости от того, как вы назовете передаваемую сумму, будет определено, в каких случаях она будет возвращена вам.
Задаток — самый строгий вид обеспечительных платежей, по которому необходимо заключить отдельное соглашение. Если арендатор дал задаток, а затем передумал подписывать договор аренды, задаток остается у владельца квартиры. Если владелец отказался от сделки, он возвращает задаток и выплачивает такую же сумму сверху.
Соглашение о задатке защищает от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не заключит такое соглашение с несколькими арендаторами, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть серьезные сомнения в том, что владелец квартиры заключит с вами договор.
Залоговый платеж — это платеж, который стороны устанавливают в контракте на аренду на случай нарушений. Если вы нарушили контракт и причинили ущерб квартире, залоговый платеж используется для покрытия стоимости этого ущерба, но не сверх его. Если вы не нарушали условия договора аренды и бережно относились к квартире, то после завершения контракта владелец должен вернуть вам залоговый платеж полностью. Иногда такой платеж рассматривается как оплата за последний месяц проживания в квартире.
Аванс — это платеж, который учитывается в последующих платежах за квартиру, при условии, что все идет по плану. Если же что-то идет не так и договор аренды не удается заключить, арендодатель обязан вернуть вам аванс.
Оплата и другие расходы
Прежде чем составить и подписать образцовый контракт, обсудите, кто из сторон будет оплачивать воду, газ, электричество, телефон, интернет и другие расходы. Если не указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги, вы будете оплачивать их из своего кармана. Такое умолчание предусмотрено законодательством.
Квартплата. Чтобы знать, сколько денег уйдет на квартплату и коммунальные услуги, уточните, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по показаниям счетчиков.
Просите предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей у владельца квартиры по всем платежам и количество зарегистрированных лиц. Если задолженности все же имеются, укажите в контракте сумму и срок, в течение которого арендатор должен будет погасить долг, чтобы избежать необходимости платить за него из своего кармана впоследствии.
Внимательно ознакомьтесь с условиями начисления оплаты. Если вы заключили договор 5 июля, а въезжаете 1 августа, имейте в виду следующее: «Оплата начинается с момента передачи квартиры/помещения арендатору по акту приема-передачи».
Помимо суммы оплаты обратите внимание на сроки и способы оплаты, чтобы дата следующего платежа была после вашего дня зарплаты.
Ремонт в квартире. Если не указано, кто несет ответственность за ремонт в квартире, то текущий ремонт ложится на арендатора. Проверьте условия вашего договора на этот счет. Капитальный ремонт, как правило, оплачивается владельцем.
Отличие текущего ремонта от капитального
Капитальный ремонт затрагивает основные конструкции, крупные элементы систем и т.д. Ремонт вентиляции, заделка трещин, утепление окон, штукатурка, замена смесителя в ванной — это текущий ремонт.
Поэтому если не хотите тратить свои деньги на ремонт в съемной квартире, укажите в договоре, что за все ремонтные работы отвечает владелец.
Ответственность по договору
За нарушение условий договора. Укажите, что вы будете нести ответственность за просрочку оплаты только в случае вашей вины. Это предотвратит проблемы в тех случаях, когда владелец находится за границей и не может получить деньги, или когда банк арендатора задерживает зачисление денег на его счет.
Если вы выбрали безналичный способ оплаты, то учтите, что днем оплаты будет считаться день, когда средства будут списаны с вашего счета.
Закон не устанавливает специальных требований к ответственности по договору аренды жилого помещения, поэтому стороны свободны устанавливать свои правила.
Пропишите ответственность арендодателя за нарушение важных условий. Например, стоит предусмотреть штраф за несоблюдение срока предупреждения о расторжении договора.
Ответственность за имущество арендодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания. Поэтому обязательно укажите в акте приема-передачи, какие вещи остаются в квартире. Необходимо перечислить крупные и ценные предметы, хотя суповые тарелки можно опустить.
Перечень таких вещей следует описать в акте приема-передачи, также укажите их состояние. Лучше потратить лишний час на детальное описание, чем потом доказывать, что повреждение было до вас.
Как правильно составить договор аренды квартиры
Как составить договор на аренду жилья
Выбирая квартиру для аренды, мы учитываем множество факторов — от расположения дома до интерьера. Договор аренды жилья между частными лицами считается чем-то формальным, но это не так. Он защищает как арендодателя, так и арендатора.
- Понятие договора аренды жилья
- Сроки заключения договора
- Подготовка
- Оплата аренды квартиры
- Залог
- Предоплата
- Аванс
Готовы снять квартиру вашей мечты? Обезопасьте вашу радость от любых затруднений — заключите договор на аренду жилья.
Что представляет собой договор наема жилого помещения
Мы привыкли называть это арендой жилья, хотя юридически правильнее употреблять термин «наем».
Согласно закону, когда одно лицо собирается заселиться в жилое помещение другого за плату, стороны (арендодатель и арендатор) должны заключить договор наема жилого помещения (ссылка на Гражданский кодекс РФ, Статья 671). В этом документе прописываются:
Термин «аренда» применяется, когда снимается нежилое помещение или арендодатель является юридическим лицом. Но так как в повседневной жизни мы используем слово «аренда» для описания наема жилья, мы оставим его и в статье.
Важно: договор наема жилого помещения заключается в письменной форме в двух экземплярах, которые подписываются обеими сторонами. Форма договора не фиксирована законом и остается на усмотрение сторон.
Обычно этот документ готовит владелец жилья. Однако это не обязательное условие, и можно рассмотреть и другие варианты.
Договор наема регулирует права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, и может служить основанием для разрешения возможных споров между ними, вплоть до судебного разбирательства. Поэтому важно тщательно подходить к его составлению и подписанию.
Этот документ имеет силу и без нотариального заверения. Однако он должен быть составлен в соответствии с положениями Гражданского кодекса (ссылка на главу 35, статьи 671–688) и подписан как владельцем, так и жильцом.
Рекомендуем обратиться за помощью к юристу или агенту по недвижимости, чтобы убедиться, что в договоре прописаны все важные моменты. Обычно это не требует больших затрат. Например, в Ярославле за проверку договоров аренды юристы берут от 500 до 5000 рублей.
