Для покупателей есть хорошая новость — оформление покупки квартиры стало значительно проще. Однако, процедура оформления все еще имеет множество нюансов. Обычно этим занимается Росреестр, но заверить договор можно и через МФЦ. Как приобрести квартиру через МФЦ и какие могут возникнуть сложности? Подробности в статье.

Как правильно приобрести или продать квартиру?

найти покупателя или продавца, обсудить цену, сроки, порядок и способы оплаты и другие детали;
заполнить и подписать договор купли-продажи. Нет строгих требований, бланк можно скачать с сайта Росреестра или составить самостоятельно;
оформить договор у нотариуса, в агентстве недвижимости или у юриста. Обязательное нотариальное удостоверение сделок отменено. Теперь договор подписывают при встрече сторон;

Важно! Для снижения рисков лучше привлечь нотариуса для заверения договора.

обязателен сбор документов, удостоверяющих личности сторон, правоустанавливающих на недвижимость и другие;
после подписания договора и проверки документов производится оплата и передача ключей от квартиры.

Важно! На этапе сбора документов желательно проверить объект недвижимости через юридические каналы. Это могут сделать оценочные конторы, которые проверят наличие прописанных лиц, долгов по ЖКХ, залоговых вопросов и т.д. Этот шаг — важная мера безопасности для покупателя, чтобы не приобрести «кота в мешке».

Финальная стадия — ответственный момент регистрации прав собственности.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включено
В стоимость ремонта включены все работы, материалы и документы.
Без вашего участия
После утверждения проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закрепляется в договоре.

Где регистрируют сделки?

Решение о регистрации можно принять как на финальном этапе сделки, так и на любом другом, например, при обсуждении условий договора.

Есть три варианта:

в местных отделениях Росреестра (кроме Москвы, так как главный офис не занимается регистрацией частных лиц);
через МФЦ;
на интернет-портале Госуслуги.

Из этих трех только Росреестр регистрирует сделки, остальные два органа являются посредниками. Но МФЦ популярен среди населения за простоту и доступность.

Оформление продажи квартиры через МФЦ

Процедура простая, описана ниже. Важно собрать все необходимые документы. Уточнить детали можно по горячей линии МФЦ, так как перечень документов зависит от типа объекта недвижимости. Например, он отличается для обычной купли-продажи новой квартиры, отчуждаемой, с аукциона, по банкротству или с долевым участием.

Запись на прием

Доступны несколько вариантов:

по телефону;
через онлайн-портал МФЦ или Госуслуги;
визитом в отделение МФЦ.

Важно! Что касается документов. Мы приведем примерный список документов, необходимых для оформления, но инспектор может сделать уточнения.

Рассмотрение

Стандартный пакет состоит из:

паспортов сторон;
оригиналов прав собственности (выписок из госреестра);
техпаспорта квартиры (получают в БТИ, срок давности не более пяти лет);
оригиналов договора купли-продажи с подписями;
письменного согласия супруга(и) на сделку;
квитанции об оплате госпошлины (2000 руб. для физлиц и 22 000 для юрлиц). Хотя предоставлять квитанцию теперь не обязательно, лучше перестраховаться.

Важно! При долевом участии обязательно по закону присутствие нотариуса.

Передача документов инспектору

У регистратора стороны пишут заявления, каждое отдельное для себя: о переходе прав собственности и о регистрации нового права. Прикладывают к ним документы. После этого покупатель оплачивает госпошлину. Взамен инспектор выдает расписку о принятии документов.

Важно! Обязательно проверьте соответствие перечня в расписке фактическому наличию документов. При расхождениях необходимо решать вопрос напрямую с регистратором. Также важно проверить правильность всех реквизитов, фамилий, имен, адресов и т.д.

Итак, начался процесс регистрации. Он может занять от 10 до 14 дней, а иногда и больше. В назначенный день приходим в МФЦ, получаем готовые выписки и проверяем данные.

Возможные причины отказа в регистрации

Законодательство предусматривает случаи, когда регистрация может быть приостановлена или отказана:

Отсутствие необходимого документа в предоставленном пакете или наличие расхождений юридического, правового или фактологического характера, вызывающих сомнения в подлинности оригиналов;
Наложение ареста иили обременения на объект договора.

Будет проведено расследование, и процесс остановится до устранения причин. Максимальный срок задержки по закону составляет 3 месяца. Если причины будут устранены, регистрация возобновится, в противном случае будет отказ. При отказе уплаченная госпошлина не возвращается.

Куда жаловаться при отказе?

Ошибки при оформлении недвижимости подразделяются на два типа:

Технические;
Реестровые.

Технические ошибки включают опечатки, грамматические или арифметические ошибки, допущенные по вине регистратора. Например, неправильно указана фамилия или год рождения в готовой выписке. В случае обнаружения технической ошибки заявитель должен подать заявление по месту регистрации, которое рассмотрит инспектор. Обычно этот вопрос решается в течение 3-х дней, если исправление не влечет за собой изменение права собственности. В противном случае заявление подается в суд и решается в судебном порядке.

Реестровые ошибки включают неточности, приписки и недостоверные сведения в поданных документах. Обычно такие ошибки возникают по вине заявителей. Для их исправления необходимо обращаться в суд.

Вам нужен ремонт?

Советуем прочитать: Жалобы на жилищно-коммунальное хозяйство

Мы уже отремонтировали более 500 квартир и готовы помочь вам!

Нельзя скрыть

Рассмотрим ситуацию для любителей самостоятельных перепланировок. Если перепланировка выполнена без учета требований Жилищного кодекса, продавец рискует получить отказ в регистрации от инспектора МФЦ.

Регистратор обнаружит расхождение при изучении документов, в частности, техпаспорта. Когда владелец подавал план перепланировки в БТИ на утверждение, в техпаспорте на поэтажном плане квартиры появились красные линии, указывающие на самовольные переделки. Этот момент будет замечен регистратором и станет основанием для отказа в регистрации прав собственности.

Как избежать такой ситуации?

Не делать перепланировок? Нет, можно. Но самый безопасный способ — привлечь профессионального подрядчика. Архитектор разработает план перепланировки, отвечающий всем требованиям законодательства. Ремонт будет выполнен на основании договора со строительной компанией. При регистрации перепланировки в БТИ этот договор вместе с планом архитектора будет убедительным аргументом. Техпаспорт на квартиру будет без красных линий.

Таким образом, при регистрации после продажи квартиры владелец не будет беспокоиться о возможном отказе. Сотрудничество со строительной компанией на основе официального договора обеспечит беспроблемное оформление прав собственности через МФЦ.

Резюме

Мы обсудили необходимые шаги, риски и важные моменты, с которыми сталкиваются заявители при регистрации через МФЦ. Привели примеры, почему выгодно проводить ремонт или перепланировку с помощью подрядчиков и как это повлияет в будущем.

Как зарегистрировать право собственности в Росреестре

Единственное доказательство права на владение недвижимостью — данные о регистрации из единого государственного реестра.

Без этого нельзя распоряжаться недвижимостью и есть риск лишиться ее.

Любой переход права собственности на недвижимость — продажа или дарение — подлежит государственной регистрации. Стать полноправным владельцем можно только после того, как государство запишет сведения о недвижимости и данные по сделке в свою базу. Эта база называется ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости.

За ЕГРН отвечает исполнительный орган власти — Росреестр. Через свои территориальные отделения он проводит государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости.

Письмо ФНС от 25.06.2021Получить вычет на расходы по приобретению такой недвижимости невозможно, так как права на нее не зарегистрированы. Если речь идет об ипотеке, банк не предоставит кредит до тех пор, пока заемщик не представит расписку о сдаче документов на регистрацию в Росреестр.

Прописаться в таком жилье тоже не получится — необходимо согласие собственника, указанного в ЕГРН.

Как быстро и удобно зарегистрировать недвижимость и какие гарантии это дает, расскажу ниже.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности

Как государство защищает владельцев недвижимости

Под защитой находятся как собственники, которые внесли сведения о своей недвижимости и сделках с ней в базу, так и те, кто только планирует стать собственником, то есть потенциальные покупатели.

Покупатели получают уверенность в том, что приобретают недвижимость у законного владельца. Они знают основные характеристики объекта: площадь, адрес, кадастровый номер. И могут узнать, есть ли на объекте аресты, обременения или запреты, а также имеются ли несовершеннолетние собственники.

Кроме того, покупатель имеет право на единовременную компенсацию из бюджета, если он лишится своей недвижимости. Например, если продавец квартиры заявит, что был недееспособен на момент сделки, или если сделку проведут мошенники по поддельным документам. Покупатель действует добросовестно и может не знать о мошенничестве. Для получения компенсации нужно обратиться в суд и указать в иске региональное казначейство.

Компенсация выплачивается в размере фактических убытков или исходя из кадастровой стоимости недвижимости — в зависимости от выбора потерпевшего и решения суда. Завышение стоимости недвижимости для наживы за счет казны невозможно. Право требования долга от покупателя переходит к государству. То есть оно должно признать нарушение прав потерпевшего, покрыть его убытки и взыскать деньги с виновной стороны.

Советуем прочитать: Преступление по небрежности: когда и как определяется вина

Житель Брянска смог получить компенсацию из бюджета, но судебные разбирательства заняли четыре года. Началось все с того, что квартиру продали без доверенности и разрешения от собственника доли, который находился в тюрьме. Квартира переходила от одних собственников к другим шесть раз, и только после шестой продажи все открылось. Мужчина купил квартиру в 2012 году через агентство недвижимости, сделку проверили в банке, но это не защитило от появления собственника, который незаконно лишился своей доли много лет назад. Уже тогда был спор о законности предыдущих сделок, но покупатель все же приобрел квартиру.

В сентябре 2019 суд постановил взыскать в пользу собственника, который лишился жилья, 1,65 млн рублей. Деньги взыскали с продавца — она знала, что продает квартиру, по которой идет спор. Однако решение суда не было исполнено, взысканий не последовало.

В декабре 2021 пострадавший взыскал с казначейства уже почти 1,8 млн рублей, так как цена недвижимости к тому времени снова выросла, и ущерб тоже увеличился.

В Иркутске произошла другая похожая история, но компенсацию получить не удалось. Мужчина лишился купленной квартиры, так как продавец действовал по доверенности, которую впоследствии признали недействительной. Продавец должен был вернуть потерпевшему 1,6 млн рублей.

Решение суда приставы не исполнили. Они смогли взыскать только 27 036 ₽, а потом объявили, что не могут установить местоположение должника, и прекратили исполнительное производство. Тогда мужчина попытался требовать компенсацию от государства, но в меньшей сумме — 1 млн рублей. Суд отказал, так как не признал истца добросовестным приобретателем квартиры: продавец продолжает жить в квартире. То есть квартира осталась у продавца, а компенсация возможна только в случае, когда покупатель владел имуществом, но был вынужден его отдать.

Чем подтверждается государственная регистрация права. Сотрудник Росреестра — государственный регистратор вносит запись в ЕГРН о том, что государственная регистрация права собственности состоялась. Именно эта запись подтверждает переход, возникновение или прекращение прав и обременений. Для заявителя Росреестр формирует выписку из ЕГРН.

До 2016 года вместо выписки из ЕГРН заявителю выдавали бумажное свидетельство о регистрации права собственности.

В разные периоды заявитель получал документ о собственности в следующем виде:

С 21.01.1998 до 01.09.2013 — свидетельство о регистрации.
С 01.09.2013 по 15.07.2016 — свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
С 15.07.2016 по настоящее время — выписка из ЕГРН.

Выписку из ЕГРН можно оформить как в бумажном, так и в электронном формате для любого объекта недвижимости, данные о котором находятся в реестре. Оба эти документа юридически равнозначны. Ниже представлена выписка из ЕГРН, полученная мной в 2019 году после регистрации права собственности на квартиру.

Ваша заявка находится в обработке

Пошаговая инструкция и советы по оформлению сделки с недвижимостью через МФЦ

Для регистрации сделки купли-продажи продавец и покупатель обращаются в МФЦ. Перед этим необходимо собрать документы и составить договор. В случае предоставления неполного списка документов или наличия ошибок в документах, регистрацию права собственности могут отклонить. Чтобы избежать ошибок, мы расскажем, какие документы понадобятся и как правильно оформить сделку.

Как составить договор?

Когда продавец и покупатель договариваются о продаже недвижимости, между ними составляется и подписывается договор. В законодательстве нет единого шаблона, но в МФЦ предоставят образец. Существуют обязательные сведения, которые должны быть включены в договор купли-продажи.

Дата подписания договора.
Данные участников сделки и их паспортные данные.
Сведения об имуществе с планом.
Точный адрес и местоположение недвижимости.
Этаж, площадь квартиры и высота дома.
Цена недвижимости.
Дополнительные условия на случай форс-мажорных обстоятельств.
Права и обязанности каждой стороны.

Если стороны согласны с условиями договора, они подписывают его на каждой странице. Если в договоре более двух страниц, их можно сшить нитью, хотя это необязательное требование.

Документы для регистрации сделки

Для регистрации сделки через МФЦ продавец и покупатель должны заранее договориться о времени приема. После этого начинается сбор документов. В МФЦ потребуются следующие документы от продавца и покупателя:

Договоры купли-продажи в количестве участников сделки. Отдельный экземпляр нужен для Росреестра.
Правоустанавливающие документы на недвижимость от продавца.
Кадастровый и технический паспорта.
Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Согласие супруга на сделку или свидетельство о разводе.
Разрешение опеки, если в квартире доля собственности принадлежит детям.
Паспорта всех участников сделки.
Свидетельство о браке продавца.

Советуем прочитать: Возврат налоговых вычетов в 2024 году: варианты и условия

Если владельцев квартиры двое и более, потребуется письменное согласие каждого владельца на продажу, заверенное у нотариуса. Средняя цена нотариального заверения в Москве составляет 3−4 тыс. руб. Если квартира приобретена на средства материнского капитала, необходимо согласие опеки. Родители должны предоставить несовершеннолетнему ребенку долю в новой квартире с аналогичными характеристиками. Если сделку ведет представитель продавца, потребуется доверенность от владельца недвижимости.

Как оплатить госпошлину?

Если первую попытку регистрации сделки отклонили, за повторную придется уплатить 200 руб. Стороны платят государственную пошлину поровну в зависимости от количества участников. Например, если в сделке участвуют один продавец и один покупатель, каждая сторона платит по 1 тыс. руб. Если один покупатель и двое продавцов (долевая собственность), покупатель платит 1 тыс. руб., а каждый продавец — по 500 руб.

Некоторые категории граждан освобождены от уплаты госпошлины:

малоимущие семьи;
лица, передающие недвижимость в пользу детей;
лица, отчуждающие квартиру в пользу ближайших родственников, супруга или супруги.

Малоимущие семьи должны приложить свидетельство, подтверждающее низкий доход, получение пособия и статус малоимущих. В остальных двух случаях нужны документы, подтверждающие родство.

Сроки получения документов

Перерегистрация прав собственности — до 18 дней.
Оформление техпаспорта — 15 дней.
Выдача кадастрового и техпаспорта — 12 дней.
Документ из Росреестра — 3 дня.

Свидетельства о праве собственности на недвижимость перестали выдавать с 2015 года. Вместо него нужна справка ЕГРП из Росреестра. Для оформления документа обратитесь в МФЦ. Стоимость справки — 200 руб. За регистрацию сделки в МФЦ при передаче прав на недвижимость платить не нужно. Покупатель и продавец оплачивают только государственную пошлину.

Пошаговая инструкция по регистрации через МФЦ

Запишитесь на прием. Подайте заявку на официальном сайте или через портал Госуслуг.

Приготовьте документы. Соберите все документы для регистрации сделки, включая копию договора купли-продажи. Список необходимых документов зависит от типа сделки.

Передайте документы для регистрации. Когда стороны сделки посещают МФЦ, они заполняют заявление. Продавец указывает передачу права собственности, а покупатель оформляет заявление на регистрацию права. После этого оплачивается государственная пошлина. Стороны получают квитанцию и ожидают звонка от сотрудников МФЦ.

Получите готовые документы. Сотрудники МФЦ свяжутся с вами и сообщат, когда можно прийти за готовыми документами с отметкой в Росреестре.

Кратко: какие документы необходимы для продажи жилья через МФЦ?

Паспорта обеих сторон сделки.
По одному экземпляру договора для продавца и покупателя, а также дополнительный экземпляр для Росреестра.
Правоустанавливающие документы на квартиру от продавца, включая кадастровый и технический паспорта.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.
Согласие супруга или супруги на сделку, если продавец состоит в браке.
Если среди владельцев долей квартиры есть несовершеннолетний, необходимо обратиться в органы опеки и получить разрешение. Без этого разрешения сделка может быть признана недействительной.

Подписывайтесь на обновления МБК, чтобы повышать свою финансовую грамотность.

Практические вопросы регистрации недвижимости через МФЦ

Вторая проблема заключается в отсутствии кадастровых номеров в договоре. Это связано с тем, что договор был заключен до момента постановки объектов на кадастровый учет.

Решить эту проблему несложно. Нужно оформить дополнительное соглашение, где будут указаны кадастровые номера объектов.

Третья проблема — отсутствие актов приема-передачи. Регистраторы не всегда требуют этот документ, поскольку он не прямо указан в пункте 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ. Однако в нашем случае это стало причиной приостановки.

Был предоставлен дополнительный документ — акт приема-передачи.

Устранение причин приостановки государственной регистрации привело к внесению записей в ЕГРН через три рабочих дня после устранения.

Если бы мы не успели устранить недостатки в течение шести месяцев, то получили бы отказ в регистрации, что привело бы к потере пошлины.

В заключение, сформулирую основные выводы из моего опыта для успешного взаимодействия с Росреестром при кадастровом учете и государственной регистрации через МФЦ: